Un aspetto rilevante del mondo condominiale è quello della corretta tenuta dell’anagrafica dei singoli condomini.
Avere un quadro aggiornato della composizione del Condominio, da un lato agevola l’amministratore per quanto concerne la propria gestione dello stesso e, dall’altro, gli permette di adempiere a determinati obblighi nei confronti di terzi che, a vario titolo, si interfacciano con il Condominio.
Come noto, il Condominio è sostanzialmente un ente di gestione che è composto dai singoli condomini, la cui corretta e precisa identificazione è fondamentale, per una serie innumerevole di ragioni.
In primo luogo, si pensi al fatto che l’Amministratore deve in ogni momento poter avere le informazioni, i recapiti e gli indirizzi dei singoli condomini, al fine di poter inviare loro le comunicazioni rilevanti per la vita condominiale, come ad esempio le convocazioni per le assemblee.
L’anagrafe condominiale è il registro nel quale vengono raccolti i dati delle singole proprietà immobiliari che costituiscono il Condominio.
La regolare tenuta di detto registro costituisce un obbligo per l’amministratore, che deve tenerlo costantemente aggiornato, come allo stesso imposto dall’art. 1130, comma 1, n. 6 c.c.
I poteri e i doveri dell’Amministratore di Condominio. Un vademecum operativo
A tale obbligo fa da contraltare il dovere (nonché l’obbligo) dei proprietari/condomini di informare l’amministratore sulle variazioni dei dati (come ad esempio, la compravendita di un’unità immobiliare, il suo passaggio ad altro soggetto in seguito a successione o donazione, la stipula di un contratto di locazione, ecc.) entro 60 giorni da quando la variazione si perfeziona.
Occorre quindi analizzare quali sono i dati che costituiscono l’anagrafe condominiale.
Le informazioni da inserire nell’anagrafe condominiale sono sommariamente indicate nel succitato art. 1130, comma 1, n. 6, c.c. e le stesse possono essere suddivise in due aree: quella relativa ai condomini (o ai titolari di altri diritti reali, come l’usufruttuario, o di diritti personali di godimento) e quella relativa all’immobile.
Nel primo elenco andranno riportati i dati del proprietario (o del titolare di altro diritto reale) e, quindi: nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza o domicilio (e, almeno ai fini della gestione del Condominio – e quindi da non divulgare a terzi, per le ragioni di cui infra – e-mail, pec e recapito telefonico).
Nel secondo gruppo andranno indicati, invece, i dati relativi all’immobile e, quindi, sostanzialmente, i dati catastali e millesimi di proprietà (desumibili dal Regolamento di Condominio, in realtà, ma che sarebbe consigliabile inserire anche nella singola anagrafica).
Ci si è posto il dubbio se la comunicazione (e quindi la successiva divulgazione) di questi dati potrebbe violare la privacy dei singoli condomini. Sul punto è intervenuto il Garante della Privacy che, con un recente provvedimento (n. 106 del 19.02.2105) ha ribadito che l’amministratore non viola alcuna norma in materia di privacy, laddove tratti le informazioni de quibus solo per ragioni attinenti alle finalità da perseguire.
La materia trova una delle sue principali applicazioni nel caso di debiti contratti dal Condominio e non adempiuti, che rendano necessario, per il creditore, agire nei confronti dei singoli condomini. In un siffatto caso è obbligo dell’amministratore comunicare al creditore condominiale rimasto insoddisfatto, i dati dei condomini in mora con il pagamento degli oneri condominiali, in forza del disposto della seconda parte del primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c.
Anche in questo caso l’amministratore non incorre in nessuna violazione di diritti altrui (dal punto di vista della privacy) nel momento in cui, nell’adempimento di un obbligo impostogli dalla legge, comunica ad un creditore condominiale insoddisfatto i dati dei singoli condomini morosi.
Nel caso in cui il condomino (o il titolare di altro diritto reale o personale di godimento) non comunichi all’amministratore i dati da inserire nell’anagrafe condominiale, questi, dopo avergli intimato per iscritto di provvedervi entro 30 giorni, in caso di ulteriore inerzia può acquisire le informazioni necessarie, addebitandone i costi ai responsabili. Si tratta di un’imputazione di spese prevista dal nostro codice civile e, quindi, non di una violazione del divieto del potere c.d. di autodichia (ossia di imputare spese ai singoli condomini in modo autonomo e senza averne il potere).
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