Acquisto casa in condominio: cosa deve controllare il notaio?

L’acquisto di una casa in condominio, in linea generale, non causa eccessivi stravolgimenti al lavoro del notaio, il quale è tenuto comunque a svolgere tutti i controlli necessari per garantire che la compravendita avvenga in maniera corretta e nel rispetto delle normative vigenti.

Del resto, la scelta del notaio è meno banale di quanto si possa pensare. Bisogna ovviamente partire dal presupposto che i notai sono professionisti dalle grandi conoscenze nell’ambito del diritto immobiliare e non solo.

Per giunta, la professione notarile non è certamente alla portata di tutti. Si diventa notai solo dopo un lungo percorso che culmina con il superamento di un articolato concorso nazionale. Quanto appena detto dovrebbe già fornire solide garanzie rispetto alle competenze dei notai.

Questo, però, non vuol dire che non ci siano differenze tra un notaio e l’altro. Come ben spiegato su Prezzinotaio.it, portale che facilita l’individuazione di un notaio da parte dei cittadini, richiedere vari preventivi a diversi notai è una buona scelta. In questo modo, infatti, è possibile entrare in contatto con più professionisti e confrontare diverse soluzioni.

Per maggiori dettagli ti consigliamo di dare un’occhiata a questo articolo dedicato proprio ai preventivi notarili https://www.prezzinotaio.it/tariffe/preventivi-notaio.

Tornando all’argomento principale di questo contenuto, ricordiamo che quando si acquista un immobile in condominio è bene acquisire sin dall’inizio una vasta gamma di informazioni sia rispetto all’immobile che alle questioni condominiali.

Se la compravendita viene mediata da un’agenzia immobiliare, l’acquirente potrebbe rivolgersi direttamente all’agente per provare a saperne di più rispetto, ad esempio, alla quota mensile o annuale da pagare per il condominio ma non solo.

Spesso, chi si appresta ad acquistare un immobile condominiale teme di doversi sobbarcare spese legate, ad esempio, a lavori di ristrutturazione. Ricordiamo che il vecchio proprietario è responsabile fino a quando non viene effettuato il rogito notarile. Ciò vuol dire che se vengono deliberati dei lavori prima della vendita toccherà all’ex proprietario farsene carico, anche se gli interventi verranno eseguiti successivamente al rogito.

In tal senso, l’acquirente potrebbe chiedere all’agenzia immobiliare o al venditore di visionare i verbali delle ultime assemblee di condominio. Si tratta di una richiesta che difficilmente chi acquista potrà inoltrare all’amministratore del condominio. Quest’ultimo, infatti, anche per legittime ragioni di privacy, non è tenuto a fornire informazioni condominiali a soggetti terzi che, alla data della richiesta, non fanno ancora parte del condominio.

Dovrebbe essere sempre il venditore a fornire all’acquirente anche le ricevute che attestano il regolare pagamento delle rate condominiali. Questo è, probabilmente, il documento più importante che chi acquista un immobile in condominio ha necessità di procurarsi. La ragione è semplice: in caso di inadempienze, risponderanno in solido sia il vecchio che il nuovo proprietario. Nello specifico, quest’ultimo potrebbe essere interpellato rispetto alle rate non pagate sia per l’anno in cui è avvenuta la compravendita sia per l’annualità precedente.

Prendere visione di questi documenti permetterà all’acquirente di valutare con maggiore serenità la convenienza dell’affare e regolarsi di conseguenza.

Quali documenti deve analizzare il notaio?

Al notaio spettano i controlli meramente burocratici, quelli che potrebbero nascondere delle insidie e che, pertanto, è importante svolgere con grande attenzione. Innanzitutto, il notaio deve procurarsi il titolo di provenienza, in maniera tale da accertarsi dell’identità dell’attuale proprietario dell’immobile e acquisire le prime informazioni sull’edificio.

All’interno di un atto notarile di compravendita condominiale devono essere sempre indicate le quote millesimali. Ricordiamo, infatti, che un condominio è, in genere, composto da beni che sono in comune tra i vari condomini, ognuno dei quali è comproprietario di una quota.

Il notaio deve, poi, svolgere controlli amministrativi, urbanistici e ipotecari, per accertarsi che l’immobile sia libero da pregiudizievoli e che sia stato costruito in ottemperanza alle normative vigenti in materia edilizia.

In alcune circostanze, soprattutto per gli immobili condominiali in proprietà superficiaria, il notaio potrebbe avere la necessità di risalire alla convenzione edilizia sottoscritta tra il proprietario del suolo (generalmente l’ente comunale) e il soggetto a cui è stato concesso il permesso di costruire (ditta di costruzioni). Su ognuno degli immobili costruiti potrebbero, infatti, essere stati apposti dei vincoli, rispetto ad esempio al prezzo massimo di cessione.

Se lo stesso immobile ha avuto più proprietari, il notaio deve accertarsi che i vincoli di cui sopra siano stati eliminati. Ad esempio, in uno stesso condominio potrebbero esservi edifici per i quali è presente una piena proprietà (il proprietario potrebbe aver effettuato il riscatto dell’area) ed immobili sui quali la proprietà è solo superificaria.

Cosa non è tenuto a fare il notaio?

Il notaio non è tenuto ad interfacciarsi con il condominio, nella figura dell’amministratore dello stesso. Ciò vuol dire che non sarà il notaio a dare comunicazione all’amministratore del condominio della compravendita. Di conseguenza, dovrà essere il nuovo proprietario, o in alternativa il venditore, a mettere quanto prima al corrente l’amministratore dell’avvenuta compravendita.

In questo modo, infatti, l’amministratore avrà la possibilità di aggiornare l’anagrafica condominiale e fornire al nuovo condomino i documenti che quest’ultimo ha il diritto di visionare, come i verbali delle ultime assemblee, il bilancio consuntivo relativo all’ultimo anno di esercizio e il bilancio preventivo dell’anno in cui avviene la compravendita.

Grazie a queste informazioni, il nuovo condomino potrà conoscere con precisione la rata che dovrà pagare su base mensile. Solitamente, il venditore dovrà farsi carico delle spese condominiali fino al mese in cui avviene la compravendita mentre l’acquirente comincerà a pagare dal mese successivo, salvo differenti accordi tra le parti.

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