L’adeguamento alla normativa antincendio dell’edificio condominiale è già di per sé un argomento delicato, conteso tra l’obbligo di rispettare la legge e la resistenza di alcuni condomini all’approvazione di spese legate alla sicurezza e proprio per questo inspiegabilmente percepite come superflue. La questione si complica quando non è chiaro se l’intervento coinvolga la totalità dei condomini o soltanto alcuni di essi.
Passiamo alla pratica, ad una ipotesi concreta: l’adeguamento alla normativa antincendio di un locale seminterrato garantisce la sicurezza dell’intero edificio o soltanto di quel locale? Rispondere a questa domanda significa ovviamente individuare i condomini tenuti a partecipare alla spesa: nel primo caso tutti, nel secondo caso soltanto alcuni.
In un caso portato di recente all’attenzione giudiziaria (Tribunale Imperia, sentenza 6 maggio 2021), l’assemblea del condominio deliberava un intervento di adeguamento alla normativa antincendio di un locale adibito ad autorimessa, situato al piano interrato dell’edificio. Veniva approvato l’elaborato computo metrico redatto da un professionista e veniva affidato l’incarico ad un’impresa.
Per quanto riguarda la ripartizione della relativa spesa, l’assemblea deliberava che ne fossero esclusi tutti i condomini non proprietari di locali al piano interrato e, conseguentemente, veniva stabilito di ripartire l’onere soltanto tra quei condomini proprietari di box auto situati in quel piano.
Uno di questi condomini impugnava la deliberazione, chiedendone la nullità o in subordine l’annullamento, sostenendo che la decisione dell’assemblea avesse modificato il criterio legale di ripartizione delle spese, pur in assenza della necessaria unanimità del consenso di tutti i condomini. In particolare, il condomino sosteneva che l’adeguamento dell’edificio alla normativa antincendio investe la struttura del fabbricato nel suo complesso e, come tale, non consente di esonerare i condomini che non abbiano proprietà esclusive nel piano interrato interessato dalle opere di adeguamento alla normativa di settore.
La disposizione normativa alla quale occorre fare riferimento è l’art. 1123 c.c..
Il comma 1 stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione.
Il comma 2 prevede che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
La giurisprudenza ha spiegato che devono diversificarsi gli ambiti di operatività del primo e del secondo comma. Alcune parti comuni producono utilità in senso oggettivo in favore delle unità di proprietà esclusiva, in forza della loro unione materiale o destinazione funzionale assolutamente necessaria al servizio collettivo dei condomini, dunque indipendentemente da qualsiasi attività umana compiuta dal singolo partecipante. Altre parti comuni, invece, arrecano utilità solo per effetto dell’attività personale potenzialmente svolta dai titolari delle unità immobiliari individuali.
Questa è la ragione per la quale le spese per la conservazione della prima categoria di beni, rientranti, per la loro funzione, fra le cose comuni, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi del comma 1 dell’art. 1123 c.c., mentre le spese correlate ai beni della seconda categoria, giacché suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, giustificano il ricorso all’altro metodo di ripartizione contemplato dal comma 2 (si veda Cass. civ., 6010/2019).
Questa contrapposizione tra i primi due commi dell’art. 1123 c.c. costituisce conferma della rilevanza del fine che l’obbligazione di contribuire alle spese persegue nel regime condominiale.
Infatti, l’obbligo del condomino di contribuire alle spese per una parte comune in base al comma 1, cioè in proporzione della rispettiva quota, indipendentemente dalla misura dell’uso che egli possa fare di quella parte comune, ha origine nella comproprietà delle cose comuni dell’edificio ed il criterio di riparto applicabile è basato sul valore della proprietà di ciascun condomino.
Invece, il criterio dell’uso differenziato offerto dal comma 2, il quale prevede che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono espressamente ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne, è correlato al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune.
Il giudice ha ritenuto che lo scopo dell’intervento oggetto di approvazione da parte dell’assemblea con la deliberazione impugnata è consentire ai condomini titolari di box di poter fruire dell’autorimessa interrata, mentre solo indirettamente e di riflesso viene perseguita la conservazione delle strutture comuni contro i rischi di incendio.
Il metodo di riparto delle spese, pertanto, non è quello previsto dal comma 1 dell’art. 1123 c.c., ma quello prescritto dal comma 2, trattandosi di spese per l’uso delle parti comuni che trovano il proprio fondamento negli esborsi correlati al godimento dell’autorimessa interrata. L’assemblea dunque ha deliberato nel pieno rispetto dei criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1123 c.c..
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È stata trascurata l’altezza antincendio.
Per gli edifici preesistenti all’entrata in vigore del decreto legge vigeva l’altezza di gronda ( superiore a 24 m).
Per i nuovi edifici l’altezza antincendio è stabilità a 12 m.
Se nel seminterrato non ci fossero parcheggiate automobili e tutta l’autorimessa non superasse i 300 mq non ci sarebbe obbligo di certificato prevenzione incendi.