Adempimenti e conseguenti responsabilità dell’amministratore di condominio per la realizzazione di interventi agevolati al 110%

Adempimenti e conseguenti responsabilità dell’amministratore di condominio per la realizzazione di interventi agevolati al 110%

Per la fruizione del beneficio fiscale c.d. Superbonus sono previsti una serie di adempimenti demandati all’amministratore, in quanto soggetto tenuto, ai sensi dell’art. 1130 c.c., a eseguire le incombenze tributarie. Il mancato ottemperamento di tali obblighi può comportare il sorgere di profili di responsabilità in capo all’amministratore.

Che il Superbonus sia una opportunità per riqualificare il nostro patrimonio immobiliare da un punto di vista energetico e di adeguamento alle più recenti norme antisismiche, è innegabile.

Ma è altrettanto vero che, complice qualche lacuna normativa, che speriamo sia colmata con i prossimi provvedimenti prassi, occorre prestare molta attenzione nello svolgimento degli adempimenti, poiché da eventuali errori e/o omissioni anche di natura “formale” può derivare non solo la perdita del beneficio fiscale ma possono scaturire anche profili di responsabilità nei confronti dell’amministratore di condominio.

La giurisprudenza pronunciatasi negli anni sul punto, ha, in più occasioni, confermato la responsabilità dell’amministratore di condominio nelle ipotesi di omessa fruizione del beneficio fiscale da parte dei condomini nei casi di colpevole o mala gestio imputabile all’amministratore stesso.

Al fine di evitare eventuali contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate o azioni legali promosse da condomini, l’amministratore dovrà seguire l’intero iter, avendo piena cognizione delle varie fasi di realizzazione degli interventi e delle procedure ex lege previste.

L’amministratore dovrà, dunque, in primis rispettare il (poco chiaro e frammentario) dettato normativo ma  dovrà anche “andare oltre”!

Dovrà a esempio porre in essere anche attività che, se pur a oggi non espressamente previste, ritiene siano necessarie o quantomeno utili sulla base della sua esperienza, al fine di evitare di trovarsi nella situazione di “rispondere” del proprio operato.

Pacifica giurisprudenza, ha ormai confermato la responsabilità dell’amministratore, nei casi in cui la perdita del beneficio fiscale da parte del condomino sia a esso imputabile  (in tale senso, Cass., 26 settembre 2017, n. 22343; Cass., 14 maggio 2013, n. 11548).

Oltre al “compito” di convocare l’assemblea  straordinaria per la nomina di un tecnico che si occupi dello studio di fattibilità e di intrattenere i rapporti con le imprese incaricate, all’amministratore competono una serie di adempimenti di natura fiscale.

Detrazione 110% e adempimenti dell’amministratore di condominio: invio della comunicazione delle spese.

Come per tutte le spese sostenute dal condominio per l’esecuzione di lavori sulle parti comuni condominiali, l’amministratore è, in primis, tenuto a inviare annualmente la comunicazione all’Amministrazione finanziaria entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono sostenute le spese.

Si tratta di un lavoro tutt’altro che agevole, poiché la comunicazione deve contenere precisi dati che dovranno essere indicati con doverosa specificità, come a esempio, la descrizione degli interventi eseguiti e l’analitica suddivisione dei relativi costi sulla base del piano di riparto millesimale.

Comunicazione dell’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito.

 Ulteriore adempimento che compete all’amministratore di condominio, di carattere altrettanto operativo, riguarda la comunicazione all’Agenzia delle Entrate della scelta del singolo condomino di ricorrere, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione fiscale,alle c.d. modalità alternative di fruizione del beneficio fiscale, quali lo sconto in fattura e la cessione del credito.

Anche con riferimento a tale comunicazione, come chiarito dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia 8 agosto 2020, n. 283847, è l’amministratore di condominio che, per i lavori ammessi al beneficio fiscale del 110%  eseguiti su parti comuni dell’edificio condominiale, dovrà provvedere a tale adempimento, nel rispetto termini (16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese) nonché delle precise formalità anche tecniche previste dal gestionale messo a disposizione dell’Amministrazione.

Le nuove responsabilità civili dell’Amministratore di Condominio

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