Il vero nodo, probabilmente, non è più stabilire se il fenomeno delle locazioni turistiche brevi abbia effetti sul tessuto urbano delle città storiche. Su questo, ormai, il dibattito sembra essersi spostato altrove. La questione centrale è comprendere fino a che punto i Comuni possano intervenire per governare tali effetti senza oltrepassare il confine tra urbanistica, libertà economica e diritto di proprietà.
La sentenza n. 915/2026 del TAR Toscana affronta esattamente questo punto e lo fa con una motivazione ampia, articolata e destinata ad avere un peso rilevante anche oltre il caso fiorentino.
Il Tribunale amministrativo ha infatti respinto il ricorso promosso da diverse società operanti nel settore degli affitti brevi contro la variante urbanistica approvata dal Comune di Firenze per limitare l’insediamento di nuove locazioni turistiche nel centro storico UNESCO della città.
La decisione, tuttavia, non si limita a confermare la legittimità di un singolo atto urbanistico. Il punto critico è un altro: il TAR riconosce in modo esplicito che il fenomeno delle locazioni brevi può essere considerato un tema di governo del territorio.
Ed è proprio qui che emerge la portata sistemica della pronuncia.
Il caso: la variante urbanistica del Comune di Firenze
Il Comune di Firenze, nel dichiarato intento di contrastare gli effetti dell’overtourism nel centro storico cittadino, aveva modificato le Norme Tecniche di Attuazione del Piano Operativo introducendo una nuova articolazione dell’uso residenziale denominata “residenza temporanea”.
All’interno di questa categoria venivano ricondotte:
- le locazioni turistiche brevi;
- alcune strutture extra-alberghiere;
- ulteriori forme di ospitalità temporanea disciplinate dalla normativa regionale toscana.
Contestualmente, l’art. 64 delle NTA vietava il nuovo insediamento di tali usi nel nucleo storico UNESCO di Firenze.
Le società ricorrenti contestavano, tra gli altri profili:
- l’incompetenza del Comune;
- la violazione della normativa nazionale sulle destinazioni d’uso;
- la compressione del diritto di proprietà;
- la lesione della libertà di iniziativa economica;
- l’irragionevolezza della scelta urbanistica.
Secondo i ricorrenti, infatti, il Comune avrebbe utilizzato impropriamente lo strumento urbanistico per disciplinare un’attività economica che restava pur sempre residenziale.
La risposta del TAR: le locazioni brevi incidono sul territorio
Il TAR Toscana rigetta integralmente questa impostazione, chiarendo che il Comune non ha creato una nuova categoria funzionale autonoma, ma ha semplicemente distinto, all’interno della categoria “residenziale”, usi differenti caratterizzati da un impatto urbanistico peculiare.
È un passaggio decisivo.
Secondo il Collegio, la diffusione massiva delle locazioni turistiche brevi produce effetti concreti:
- sulla disponibilità di alloggi;
- sui prezzi delle locazioni;
- sulla permanenza della popolazione residente;
- sull’identità sociale dei centri storici;
- sulla gestione dei servizi urbani.
La sentenza richiama, non casualmente, sia la Corte costituzionale sia la Corte di Giustizia dell’Unione Europea.
Il TAR evidenzia come la stessa Corte costituzionale abbia riconosciuto che la crescita delle locazioni brevi può determinare “la trasformazione urbanistica di interi quartieri e centri”.
Non è un dettaglio! Perché significa attribuire al fenomeno una rilevanza urbanistica diretta e non meramente economica o turistica.
Il rapporto tra urbanistica e diritto di proprietà
Uno dei profili più interessanti della sentenza riguarda il bilanciamento tra interesse pubblico e proprietà privata.
Il TAR afferma che la destinazione di un immobile a locazione turistica breve non costituisce un elemento essenziale del diritto di proprietà. In particolare, la proprietà – ricorda il Collegio – resta conformabile per finalità sociali e urbanistiche ai sensi dell’art. 42 della Costituzione.
Qui emerge un punto destinato probabilmente a incidere sulle future politiche locali.
La sentenza riconosce che il Comune può limitare certe modalità di utilizzo dell’immobile quando esse producono effetti distorsivi sul tessuto urbano e sulla residenzialità stabile.
In altre parole, il TAR supera una visione puramente dominicale dell’immobile e valorizza invece la funzione territoriale dell’uso abitativo.
Il ruolo dell’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia
Particolarmente significativa è anche l’interpretazione offerta dal TAR sull’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001, modificato dal cosiddetto “Salva Casa”.
Secondo il Collegio, la norma che consente ai Comuni di introdurre “specifiche condizioni” sui mutamenti d’uso permette anche limitazioni incisive, purché:
- motivate;
- proporzionate;
- coerenti con esigenze territoriali concrete.
Il TAR richiama inoltre le Linee guida del Ministero delle Infrastrutture del 30 gennaio 2025, secondo cui le condizioni poste dai Comuni possono tradursi anche in divieti specifici quando giustificati dalla tutela dell’assetto urbano.
È un passaggio che rafforza notevolmente il potere conformativo degli enti locali.
Una decisione destinata a fare scuola?
La sentenza arriva in un contesto nel quale molte amministrazioni stanno tentando di trovare un equilibrio tra economia turistica e sostenibilità urbana.
Il punto critico è che il TAR Toscana sembra offrire ai Comuni una vera architettura giuridica per intervenire.
La pronuncia non solo collega espressamente gli affitti brevi al governo del territorio, ma legittima la differenziazione degli usi all’interno della categoria residenziale. Al tempo stesso, riconosce l’impatto urbanistico delle locazioni turistiche, andando a valorizzare il principio di sussidiarietà e il ruolo delle autonomie locali.
Naturalmente, questo non significa che ogni limitazione sarà automaticamente legittima.
La stessa sentenza insiste sulla necessità di:
- adeguata istruttoria;
- motivazione concreta;
- proporzionalità;
- non discriminazione.
Ma il principio di fondo appare ormai chiaro: il tema degli affitti brevi non può più essere letto soltanto come esercizio della libertà negoziale privata.
La decisione del TAR Toscana rappresenta, probabilmente, uno dei passaggi più importanti degli ultimi anni nel rapporto tra urbanistica e locazioni turistiche brevi.
Il problema, infatti, non riguarda soltanto il turismo. Riguarda il modello di città che le amministrazioni intendono preservare.
Ed è proprio questo il profilo che la sentenza mette al centro: quando il fenomeno turistico altera stabilmente la residenzialità, il mercato abitativo e l’identità urbana, il governo del territorio torna ad assumere un ruolo centrale.
Resta ora da capire se questo orientamento verrà consolidato dal Consiglio di Stato e se altri Comuni seguiranno la strada tracciata da Firenze.
Perché il punto, ormai, non è più se gli affitti brevi incidano sulla città. Il punto è chi abbia il potere di governarne gli effetti.
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