Affitto, consumi troppo alti e sospensione del canone: quando il conduttore rischia grosso

Con la sentenza n. 87/2025 (già analizzata per i suoi effetti sulla procedura di mediazione) il Tribunale di Modena si è pronunciato su un caso che interessa molti gestori di immobili: un inquilino aveva smesso di pagare il canone perché riteneva l’immobile “difettoso” sul piano energetico. Ma la giustizia ha dato torto al conduttore.

Consumi energetici oltre la norma e decreto ingiuntivo per canoni non versati

Il locatore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento di quattro mensilità di canone.

Il conduttore, opponendosi, sosteneva che l’immobile fosse affetto da gravi vizi, consistenti in consumi energetici eccessivi rispetto a quanto indicato nell’APE allegato al contratto.

La difesa si articolava su tre pilastri:

• sospensione del pagamento ex art. 1578 c.c. per vizi dell’immobile

• compensazione con il deposito cauzionale

• irregolarità della mediazione obbligatoria

Quando un vizio giustifica la sospensione del canone?

Il Tribunale ha respinto l’opposizione, chiarendo che i consumi energetici più alti derivavano in parte da difformità tecniche (impianti e isolamento), in parte da un uso intensivo da parte dell’inquilino, e anche dalla fisiologia dell’edificio nuovo (asciugatura strutturale). Nessuno di questi elementi, però, impediva il godimento dell’immobile.

Tra l’altro, parte conduttrice ha continuato ad abitare l’immobile, senza chiedere riduzioni né agire per risarcimento, limitandosi a non pagare alcune mensilità del canone locatizio.

Tale condotta è stata ritenuta contraria a buona fede e idonea ad alterare il sinallagma contrattuale.

Secondo il Tribunale di Modena, infatti, «la sospensione totale del pagamento dei canoni per presunti vizi è legittima solo se i vizi impediscono o riducono sensibilmente l’utilizzo dell’immobile», cosa che in questo caso non era avvenuta. Anzi, il locatore aveva persino pagato le utenze, a carico contrattuale della conduttrice.

Invero, pagare il canone è un obbligo primario, corrispondente alla controprestazione diretta del rapporto locatizio. Ne deriva che, per giustificarne una sospensione, eventuali vizi devono essere davvero gravi e documentati.

Inoltre, a fronte dell’unilaterale decisione di sospendere il pagamento del canone, il conduttore avrebbe potuto (rectius: dovuto) chiedere al locatore una riduzione o un risarcimento, ma non può farsi giustizia da solo.

Ulteriori comportamenti contrari a buona fede

La questione sottoposta al giudice bolognese è ulteriormente complicata da altre due questioni.

Parte conduttrice, infatti, riteneva – unilateralmente – di poter compensare il proprio debito per canoni di locazione con gli importi di cui al deposito cauzionale.

Sennonché, secondo i principi generali che regolano la materia e, in particolare, la normativa speciale sulle locazioni, prevedono che senza un accordo, il deposito cauzionale non possa essere usato per scalare i canoni.

La circostanza secondo la quale i canoni locatizi fossero ancora dovuti bloccava ogni pretesa e conseguente possibilità di operare la compensazione. Del resto, la cauzione è posta a garanzia dell’immobile per eventuali danni e non può essere utilizzata quale “credito disponibile” in caso di inadempimento.

Da qui, una seconda questione ulteriore. Il rilascio dell’immobile concesso in locazione deve avvenire in contraddittorio per consentire la verifica dello stato dei luoghi.

Nel caso di specie, parte conduttrice ha inviato le chiavi per posta, circostanza che non può essere considerata equivalente alla riconsegna.

Riflessioni conclusive

La sentenza offre uno spunto pratico e delle indicazioni operative importanti per chi si trova a gestire immobili e le relative controversie locative:

• la sospensione del canone è un atto estremo e non giustificato dalla semplice sussistenza di un vizio

• l’uso continuativo dell’immobile implica il dovere di adempiere o almeno agire in giudizio per la riduzione

• la restituzione del deposito cauzionale può essere chiesta solo dopo aver saldato i canoni

Al termine del procedimento, il decreto ingiuntivo richiesto dal locatore è stato confermato, ma il giudice ha riconosciuto all’inquilina il diritto alla restituzione del deposito cauzionale, in quanto i canoni sono stati poi saldati e il locatore non ha provato alcun danno all’immobile.

©Riproduzione riservata