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Alcuni dubbi sul rendiconto previsto nella prossima norma Uni degli amministratori di condominio

Alcuni dubbi sul rendiconto previsto nella prossima norma Uni degli amministratori di condominio

Il progetto di norma UNI 1611661, tra le altre cose, si occupa di fornire un contributo in tema di rendiconto condominiale.

Il progetto di norma UNI 1611661 – che andrà a sostituire la norma 10801:2016 – tra le altre cose, si occupa di fornire un contributo in tema di rendiconto condominiale.

In particolare, all’APPENDICE F della norma (Elementi essenziali per la definizione del Rendiconto Condominiale), al paragrafo F.1 (Gestione delle operazioni contabili), si legge:

Deve essere sempre redatto il rendiconto (o consuntivo) relativo all’esercizio già concluso e contiene l’indicazione fattuale delle entrate realizzate e delle spese sostenute in tale periodo. Qualora risultino sopravanzi della precedente gestione, l’assemblea deve determinare i modi d’impiego di tali somme.”

Il primo aspetto meritevole di dibattito riguarda proprio l’ultimo periodo di questa parte, quando si riconosce all’assemblea il potere di determinare i modi di impiego di quelli che vengono definiti “sopravanzi”. Ora, premesso che, verosimilmente, questa affermazione prende le mosse dalle stesse previsioni del codice del ’41 quando ci si occupa dell’impiego del c.d. residuo attivo, alcuni interrogativi vanno posti.

La questione è rilevante dato che, nel caso di sopravanzi e per come scritto nella norma, si dovrebbe pensare ad una sorta di surplus di incassi non utilizzati (in considerazione delle menzionate “entrate”), alla stregua di somme che avanzano rispetto alle spese pagate e di cui non si sappia cosa fare.

Una tale considerazione, non soltanto apparrebbe immediatamente curiosa ma, e qui arriva il rilievo, andrebbe in netto contrasto con il principio mutualistico della composizione del capitale da parte della compagine condominiale. Insomma, le obbligazioni propter rem sono strettamente legate ai costi contratti prima e alle spese sostenute dopo dall’ente condominiale, con la conseguenza che ai signori condòmini può essere chiesto il contributo condominiale esclusivamente in ragione del loro obbligo di partecipare alle spese, senza, per questo, che si possa mai pensare ad una sorta di raccolta di quelle somme di avanzo contabile che, altro non sono, che maggiori versamenti in eccedenza da parte di qualche condòmino rispetto alla sua consuntivata obbligazione.

Pertanto, sarebbe opportuno comprendere se all’ente condominiale non venga, così (o sia già), riconosciuta una sorta di potere di appropriazione di queste somme sopravanzate per poi decidere, magari, di devolverle in beneficenza piuttosto che investirle in una manutenzione di una parte o impianto comune.

Il secondo aspetto da analizzare riguarda l’annosa questione del principio di cassa o competenza. Una precisa nota dell’allegato F, così riporta:

“Principio di cassa o di competenza. Occorre individuare il momento in cui un fatto di gestione debba essere tradotto in una manifestazione numerica. Detto altrimenti, occorre stabilire quale, tra criterio di cassa e di competenza, adottare nella gestione contabile in condominio. In linea teorica, il discrimine tra i due criteri è dato dal momento temporale, cioè dal momento in funzione del quale il singolo fatto di gestione viene tradotto in numero attraverso la registrazione della relativa scrittura contabile. Il criterio di cassa viene adottato quando si rilevano semplicemente le movimentazioni finanziare (entrate e uscite), e quindi si registrano solo le spese effettivamente sostenute; il criterio di competenza si adotta quando vengono rilevate tutte le spese e le entrate maturate nell’esercizio, indipendentemente dalla loro effettiva manifestazione finanziaria. Entrambi i criteri presentano elementi positivi e negativi: se il primo è più di facile utilizzo, consente tuttavia un minor controllo sull’andamento della spesa e del relativo risultato finale. Il secondo, invece, pur essendo più complesso nel suo utilizzo, consente una maggiore chiarezza e controllo sull’andamento della gestione.

Il Codice civile non accorda preferenza a nessuno dei due criteri. La norma, infatti, non chiarisce se il rendiconto debba informarsi al criterio di cassa o a quello di competenza, limitandosi a affermare che il rendiconto debba specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e eventuali riserve, “in modo da consentire l’immediata verifica”. Si tratta di una formulazione compatibile con la redazione del rendiconto sia in ossequio al principio di casa sia che di competenza.”

A carico di questo passaggio della norma, le osservazioni da farsi sono diverse.

Partiamo col chiarire che quelli della cassa e competenza non sono principi contabili bensì criteri di compilazione e redazione. Invero, prima del criterio di compilazione, dovremmo ricordare come sia il sistema contabile a suggerire il metodo di rilevazione del momento impositivo della registrazione la cui mera compilazione avviene per criterio.

Ovvero, trattandosi, nella fattispecie, di sistema economico-patrimoniale di gestione, dello stesso fatto occorre rilevare sia il momento impositivo della rilevazione del costo che quello della rilevazione di incidenza sulla cassa contabile, con la semplice conseguenza che la fattura dell’energia elettrica pervenuta a gennaio, pagata a febbraio ma relativa a dicembre, nel caso di esercizio di gestione gennaio-dicembre, andrà rilevata per competenza come costo da ripartirsi tra i condòmini nel mese di dicembre ma, sul piano finanziario di incidenza della cassa, andrà registrata nel mese di febbraio, ovvero, nell’annualità successiva.

D’altra parte, se così non fosse, verrebbe meno il governo e la gestione del criterio della relatività dell’obbligazione propter rem previsto dall’art. 63 d.a.c.c. Ma non solo.

Sostenere, altresì, che sia il criterio di cassa che quello della competenza siano compatibili con la previsione della presentazione della situazione patrimoniale e la valorizzazione e rappresentazione anche di fondi e riserve, significa formulare una affermazione piuttosto fragile sul piano del fondamento ragionieristico.

Invero, sono proprio i fondi e le riserve che, oltre a rivelare il sistema economico-patrimoniale di gestione del rendiconto, sconfessano l’ipotesi di libertà di scelta del criterio contabile dato che si tratta di evidenze derivanti perentoriamente da permutazioni economico-patrimoniali verticali che non passano affatto dal conto di cassa contabile. E, dunque, come si potrebbe mai redigere una situazione patrimoniale veritiera senza il ricorso al criterio della competenza? Da ultimo, giova ricordare al lettore come la situazione patrimoniale sia un elaborato di sintesi che rappresenta le grandezze dei conti dei mastri di partita doppia in cui sono state annotate proprio tutte le variazioni finanziarie, positive e negative, di incidenza sul patrimonio.

In conclusione, non può che registrarsi una sorta di adeguamento da parte della norma a quello che risulta oggi essere il dibattito giurisprudenziale più acceso e contrastante in materia di contabilità condominiale dimenticando, però, come non possa mai stabilirsi per sentenza o per norma UNI quale debba essere il criterio di compilazione di scritture di elaborati contabili di epilogo o si sintesi, a sua volta già conseguenza di una precedente analisi e rilevazione impositiva e qualitativa attraverso il sistema contabile prima e il metodo della partita doppia dopo.

Invero, in materia di economia, ragioneria e contabilità, tutto è già scritto in fatto di contabilità degli enti di erogazione quale è il condominio. Perché ricorrere a dell’altro?

Il rendiconto e la revisione condominiale. Statuto concettuale e metodologico. 2° Edizione

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Dott. Francesco Schena

Consulente e revisore condominiale. Mediatore civile e commerciale. Iscritto all’ordine dei Giornalisti delle Puglia. Collabora costantemente con la testata Il Sole 24 Ore, il Portale condominioelocazione.it di Giuffrè editore e IlTributario.it di Giuffrè editore. È stato docente a contratto per la formazione degli Amministratori di condominio presso l’Università degli Studi di Bari, Dipartimento di Giurisprudenza. È consulente Tecnico del Tribunale sia come revisore condominiale che come esperto in tema di tabelle millesimali. Direttore e/o autore di numerosi convegni e seminari di aggiornamento e approfondimento. Già relatore indipendente e/o moderatore di convegni giuridici e tecnici tenuti o accreditati da Ordini Professionali, Associazioni di categoria, di consumatori e culturali sul tema degli immobili, del condominio. info@studioschena.it

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