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Amministratore di condominio come agnello sacrificale di un modello legislativo sgangherato. Dalla sicurezza al superbonus, il responsabile è sempre lui

Amministratore di condominio come agnello sacrificale di un modello legislativo sgangherato. Dalla sicurezza al superbonus, il responsabile è sempre lui

L’amministratore di condominio rappresenta oggi l'agnello sacrificale di ogni più fantasiosa circostanza pur di dare un nome ed un cognome ad un responsabile.

Se dal retaggio arcaico del dono agli dèi all’agnello sacrificale pasquale oggi rimane poco o nulla nella nostra società moderna, quello che, invece, vede l’amministratore quale agnello sacrificale di ogni più fantasiosa circostanza pur di dare un nome ed un cognome ad un responsabile non è un retaggio ma una attualissima convinzione, dai più sempre perseguita e sostenuta in qualsiasi contesto di riferimento.

Se abbiamo perso l’opportunità del superbonus, la colpa non può che essere dell’amministratore.

Se il cantiere superbonus è stato avviato ma oggi è tutto sospeso, la colpa non può che essere dell’amministratore.

Se finiamo coinvolti in un accertamento del fisco che riduce o revoca le detrazioni, la colpa non può che essere dell’amministratore.

Se finiamo coinvolti in un processo penale per false fatturazioni e truffa perché nel 2021 abbiamo pagato il 10% di una fattura scontata al 90% e avviato i lavori, così come l’Agenzia delle Entrate  suggeriva di potersi fare, ma non erano stati conclusi all’atto della stessa fatturazione, la colpa non può che essere dell’amministratore.

Se sul cantiere condominiale qualcuno si fa male o, addirittura perde la vita, sotto processo penale non può non finire l’amministratore il quale, pur senza titoli specifici, avrebbe dovuto controllare il buon operato del responsabile dei lavori (se nominato) e dei coordinatori della sicurezza.

Se il CPI scade ma l’assemblea non intende sostenere le spese necessarie per l’adeguamento, sotto processo penale non può non finire l’amministratore pur non avendo i poteri necessari per ordinare le spese necessarie e sempre che sul mercato esistano imprese disposte a lavorare senza alcun anticipo se non, addirittura, con il rischio di non essere mai più pagati.

Secondo gli Ermellini, quella dell’amministratore non è attività intellettuale ma, in realtà, deve sapere di materie trasversali e specialistiche alla stregua di un tuttologo.

Secondo il MISE, invece, si tratta di attività intellettuale autonoma ma non la pensano così il CNF e le associazioni degli Agenti immobiliari altrimenti scatterebbe una non gradita incompatibilità.

Secondo il fisco, diversi adempimenti connessi alle attività condominiali sono un onere personale e non del condominio quale sostituto d’imposta e quindi, se sbagli, ne rispondi direttamente, dal Quadro AC alla precompilata sulle detrazioni d’imposta dei bonus edilizi. Ovvero, per il Fisco sei un professionista intellettuale autonomo, senza se e senza ma.

Secondo la legge di riforma, se il tuo incarico si rinnova automaticamente perché non c’è stata alcuna revoca, devi presentare un preventivo analitico e dettagliato ma chissà in quale assemblea se questa non è stata mai convocata. Negli altri casi, invece, il preventivo scritto è obbligatorio solo se te lo chiede espressamente il cliente.

Poi, a differenza degli altri, devi sostenere una prova di verifica annuale per dimostrare di poter svolgere una attività che la giurisprudenza considera non intellettuale.

E si potrebbe continuare così chissà per quanto altro ancora ma quel che interessa è capire quali siano le cause di fondo che muovono alla base di questi paradossi che mordono la serenità e il sonno di migliaia di amministratori.

Si potrebbe discorrere di questioni antropologiche della categoria che, certamente, nasce debole e fragile.  Si potrebbe pensare al retaggio della subalternità della categoria alla proprietà.

E, ancora, ci si potrebbe confrontare sull’egemonia socioculturale delle altre categorie: ti dico io, che sono avvocato, come fare il verbale, ti dico io, che sono commercialista, come fare il rendiconto, ti dico io, che sono ingegnere, come fare il responsabile dei lavori…

Possiamo parlare di tutto e del contrario di tutto ma continuare a far finta di non vedere, di non sapere e di non preoccuparci è assoluta follia.

Cosa impedisce alla categoria di riuscire a guardare alle proprie tutele e di sottrarsi alla vocazione di zerbino di una intera società che, dal condòmino al legislatore, dalla giurisprudenza al resto della società civile, lo ritiene un mero contenitore vuoto idoneo soltanto ad esser riempito, all’occorrenza di ogni sorta di responsabilità?

Cosa impedisce alle migliaia di amministratori di fare davvero squadra e categoria a baluardo dei propri diritti fondamentali?

È forse una bestemmia pensare alla dignità di questa categoria di lavoratori che portano avanti l’amministrazione del patrimonio immobiliare di questo Paese?

Perché tutto deve risolversi nel nulla con la solita scusa della frammentazione della rappresentanza associativa?

Cosa impedisce ad una società come la nostra, che vuole dirsi civile, di vedere questa attività degnamente collocata in un paradigma normativo specialistico e peculiare alla stregua delle altre professioni?

Il grande tema del superbonus ha fatto tornare indietro le lancette della società di almeno venti anni: caro amministratore, il tuo compenso straordinario non è ammissibile alle detrazioni d’imposta ma, ricordalo, sei e sarai sempre il primo capro espiatorio per tutto quello che potrà andar storto. Dalle revoche o riduzioni delle detrazioni alla correità nel falso in fattura o operazioni inesistenti e truffa ai danni dello Stato, caro amministratore, ricordalo, la tua residenza la conosciamo e la notifica di un avviso di garanzia andrà sempre a buon fine.

Soprattutto se con un prossimo ipotetico registro non avremo altro che un semplice elenco pubblico nazionale degli agnelli sacrificali.

Dott. Francesco Schena

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Dott. Francesco Schena

Consulente e revisore condominiale. Mediatore civile e commerciale. Iscritto all’ordine dei Giornalisti delle Puglia. Collabora costantemente con la testata Il Sole 24 Ore, il Portale condominioelocazione.it di Giuffrè editore e IlTributario.it di Giuffrè editore. È stato docente a contratto per la formazione degli Amministratori di condominio presso l’Università degli Studi di Bari, Dipartimento di Giurisprudenza. È consulente Tecnico del Tribunale sia come revisore condominiale che come esperto in tema di tabelle millesimali. Direttore e/o autore di numerosi convegni e seminari di aggiornamento e approfondimento. Già relatore indipendente e/o moderatore di convegni giuridici e tecnici tenuti o accreditati da Ordini Professionali, Associazioni di categoria, di consumatori e culturali sul tema degli immobili, del condominio. info@studioschena.it

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