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Amministratore: professionista o imprenditore? Riflessioni sul perché sia un falso problema

Amministratore: professionista o imprenditore? Riflessioni sul perché sia un falso problema

Nei tempi più recenti si è creata la diatriba tra chi intende l’amministratore condominiale come un professionista e chi come imprenditore.

L’uomo tende ad affibbiare etichette, come espressione di una necessità insita nel proprio essere, di definire ciò che lo circonda.

A parere della scrivente, la diatriba tra amministratore professionista ovvero imprenditore è un falso problema e di seguito spiego perché.

L’amministratore contabile

Mi sono avvicinata al mondo condominiale nel 2008 ed ho avuto la fortuna di ricevere la formazione da alcuni tra i più grandi e rinomati studi di amministrazione di Roma: sia per quanto concerne l’acquisizione di informazioni teoriche – nell’ambito del corso base – sia nella fase di messa in pratica di quanto imparato, nell’ambito di un tirocinio.

In tali occasioni ho conosciuto amministratori esperti che operavano nel settore già da oltre 30 anni ed ho potuto constatare l’enorme divario tra il modus operandi attuato negli anni ‘70-‘80 rispetto a quello ormai in essere al momento in cui mi introducevo alla professione.

Mi veniva riferito da più fonti che fino agli anni ’70-’80, la figura dell’amministratore come soggetto che svolgeva l’attività come unico lavoro, era poco diffusa. Gli adempimenti fiscali erano pressoché inesistenti e l’attività maggiormente caratterizzante – così come percepito dai clienti – atteneva la mera contabilità peraltro tenuta interamente a mano su fogli di quadernone e con l’utilizzo della sola calcolatrice e (per i più “sofisticati”) della macchina da scrivere, come mezzi d’ausilio per la propria attività.

L’amministratore professionista

Verso il finire degli anni ’90 avvengono 2 cambiamenti epocali che in qualche modo si compensano: da un lato l’avvento degli home-pc consentono lo snellimento del lavoro (specie la contabilità), ma dall’altro l’introduzione delle prime normative fiscali (la L.449/97 “Condominio sostituto d’imposta e le agevolazioni fiscali”) generano complessità nel settore rendendo più complicato svolgere l’attività.

Gli amministratori più avveduti si affrettano ad imparare tutto quanto attiene a tali novità, acquisendo un vantaggio competitivo sugli altri e permettendo quella selezione naturale che è alla base di ogni legge di mercato: coloro che non si formano, si fermano!

L’amministrazione può essere svolta anche da società di capitali

Nel 2007 riprendono a circolare nuove normative (vedi Decreto Bersani) che da un lato complicano ulteriormente il lavoro dell’amministratore, ma dall’altro, proprio per questo , ne affermano la figura sul mercato condominiale poiché molti condòmini rinunciano alla gestione in proprio del Condominio a beneficio di chi invece svolge questa attività con professione.

Nel giugno 2013 abbiamo la riforma del Condominio, eppure, la novità più rilevante sancita dal diritto condominiale, c’era già stata nel 2006 con la Cassazione che chiude ogni dibattito giurisprudenziale sulla possibilità o meno delle società di capitali di assumere l’incarico di amministratori; diritto poi codificato nella legge 220/2012.

Proprio dal 2006, dunque, molti amministratori decidono di configurarsi giuridicamente come “srl” e comincia a mutare la concezione sul come approcciarsi al cliente: dall’amministratore sempre disponibile in ogni ora del giorno e della notte anche attraverso il numero telefonico della propria abitazione fornito ai condòmini, ad un soggetto che comincia a spersonalizzare il servizio portando i propri amministrati ad identificare la funzione di mandatario del Condominio alla società che rappresenta, anziché a lui e basta.

L’organizzazione di Studio con logiche di impresa

Ad oggi la normativa condominiale si è ulteriormente incrementata generando complessità nell’ambito dell’attività di amministratore.

Una complessità che non è data dalle singole attribuzioni così come definite dal legislatore (che prese una ad una sono di per sé semplici), bensì dal numero così elevato di operazioni principali ed accessorie che rende all’amministratore organizzato con modalità tradizionali (ossia quelle rivenienti dalla concezione in voga fino agli anni ’90), praticamente impossibile da adempiere tutte.

Ecco, dunque, che la figura di amministratore deve evolversi nel senso di aprirsi alle logiche di impresa. Questo non vuol dire, a parere della scrivente, che l’amministratore vada inteso come un imprenditore, in quanto egli istituzionalmente rappresenta il Condominio, mentre invece l’imprenditore lavora per sé stesso.

Così come diversa è la missione: l’amministratore mira a realizzare le decisioni dell’assemblea e il compenso è funzione del regolare svolgimento del mandato; l’imprenditore invece lavora per il profitto: realizza sé stesso.

Dunque, la concezione di impresa va vista nell’organizzazione interna dell’amministratore e non nel suo rapporto con i condòmini.

Un’organizzazione che, strutturata con logiche economiche aziendali, consente di realizzare più agevolmente la missione dell’amministratore intesa come la soddisfazione del proprio cliente (customer satisfaction).

Configurazione giuridica, organigramma e funzionigramma

La configurazione giuridica è una scelta del soggetto che si introduce nel mondo delle amministrazioni condominiali, ma non deve in alcun modo influire sulla qualità del servizio: da un libero professionista che aderisce al regime forfettario, alla società a responsabilità limitata, quello che conta – a mio parere, per esperienze dirette – è la capacità di delega e il saper costruire una squadra di collaboratori formati e motivati.

Nella propria struttura ciascuno deve sapere in virtù del ruolo che ricopre, cosa fa e a tal fine ogni ramo di attività è esplicitato ed assegnato ad un responsabile che cura le operazioni di propria competenza sulla base di procedure chiare e standardizzate.

Riporto di seguito alcuni esempi:

  • All’addetto alla gestione delle entrate condominiali può essere assegnata la gestione delle rate in tutte le sue fasi: dall’emissione della quota, alla trasmissione al destinatario, passando per la contabilizzazione dell’accredito sul gestionale contabile, per finire alla preparazione della documentazione per l’avvocato in caso di solleciti di pagamento.
  • L’addetto alle gestioni delle utenze, può essere incaricato di verificare presso le società di somministrazione il reperimento della fattura di consumo e accertata la disponibilità sul conto corrente condominiale (eventualmente di concerto con altro collaboratore) emetterà una nota sulla pagabilità o meno del documento, oppure chiederà la rateizzazione da far sottoscrivere sempre all’amministratore.

In estrema sintesi, un’organizzazione, nella sua forma più elementare, dovrebbe prevedere vari settori, ciascuno dei quali è assegnato a responsabili ben determinati, sulla base del seguente schema:

Ritengo che un amministratore dovrebbe dotarsi di un’organizzazione strutturata per aree, a prescindere dal numero di componenti: anche se da solo perché ha appena iniziato a lavorare.

In questo modo sarà già pronto ad ampliare il personale impiegato nella sua struttura, quando ne avrà la necessità.

Si ringrazia l’Autrice: Anna Maria Vaccarella, Amministratore di Condominio in Roma, certificata UNI 10801/2016

Associata UNICONDOMINIO

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