Il Tribunale di Napoli, con la sentenza numero 4919 del 10 maggio 2024, ha confermato il principio secondo cui deve essere annullata la delibera che ha approvato un rendiconto privo del registro di contabilità e della nota sintetica esplicativa, come richiesto dall’articolo 1130 bis del codice civile.
Secondo il giudice, tali documenti sono essenziali per la validità della deliberazione; la loro assenza riduce il rendiconto presentato all’assemblea a una semplice lista di somme, che non consente alcuna verifica sull’operato dell’amministratore, riportando solo voci prive di riscontri concreti. Di conseguenza, ciò non permette né di ricostruire i movimenti finanziari né di controllare la disponibilità di cassa al termine dell’esercizio.
I fatti del caso
Una condòmina ha impugnato, tramite atto di citazione regolarmente notificato, la delibera di approvazione del rendiconto condominiale, sostenendo che quest’ultimo, essendo privo del registro di contabilità e della nota sintetica esplicativa, non fosse redatto secondo i minimi principi di chiarezza e comprensibilità.
L’attrice ha sottolineato che, sebbene non sia obbligatorio redigere i bilanci condominiali seguendo le rigide regole dei bilanci societari, è comunque necessario che siano predisposti in modo da facilitarne la comprensione immediata da parte dei condòmini, garantendo così una corretta formazione della volontà assembleare.
Il condominio convenuto si è costituito in giudizio, contestando integralmente la domanda dell’attrice e ritenendola infondata sia in fatto che in diritto. Dopo un esito negativo della mediazione delegata dal giudice, la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
La decisione del Tribunale
Il giudice ha identificato la patologia invalidante come annullabilità (e non nullità) della deliberazione assembleare, in linea con quanto stabilito dalla Corte di Cassazione (sezioni unite, sentenza numero 9839/2021). Ha ribadito l’obbligo per l’amministratore, in qualità di mandatario con rappresentanza, di rendere annualmente conto della propria gestione, in base agli articoli 1130 e 1713 del codice civile, accogliendo integralmente la domanda dell’attrice e condividendo le sue censure.
Il Tribunale ha osservato che, sebbene non sia necessario che le singole voci di entrate e spese siano riportate nel verbale di assemblea per la validità dell’approvazione del rendiconto, è fondamentale che la delibera sia redatta in modo da rendere chiare e comprensibili le singole voci di entrata e uscita, nonché le quote di ripartizione per ciascun condòmino (Cassazione, numero 3892/2017).
Per garantire che il rendiconto sia facilmente comprensibile ai condòmini, che mediamente non possiedono competenze tecniche, è necessario che la contabilità sia organizzata in modo chiaro e ordinato. Le operazioni relative alla vita del condominio devono essere registrate cronologicamente, assicurando così la possibilità di verifica dei documenti e delle giustificazioni delle entrate e delle spese, a richiesta dei condòmini, come previsto dall’articolo 1130 bis del codice civile.
Nel caso in esame, il rendiconto impugnato è risultato non conforme all’articolo 1130 bis, comma 1 del codice civile, poiché mancava l’allegazione del registro di contabilità e della nota sintetica esplicativa, elementi imprescindibili per la validità della delibera di approvazione. Pertanto, il rendiconto, privo di tali documenti, si riduceva a una semplice elencazione di cifre, che non consentiva ai singoli condòmini di verificare la trasparenza dell’operato dell’amministratore.
Il diritto dei condòmini a una partecipazione informata e consapevole
Il Tribunale di Napoli, seguendo il consolidato orientamento della giurisprudenza di merito (Tribunale di Roma, sentenza del 2 ottobre 2017), evidenzia che, in assenza di un registro di contabilità redatto secondo il principio di cassa (che richiede l’annotazione dei movimenti in ordine cronologico entro trenta giorni dall’effettuazione) e di una nota sintetica esplicativa che contenga una relazione illustrativa della gestione da sottoporre all’approvazione assembleare, oltre all’indicazione delle liti pendenti, il diritto dei condòmini di esprimere un voto informato e consapevole riguardo all’operato gestionale e contabile dell’amministratore viene gravemente compromesso.
Secondo il giudice di merito, questo è sufficiente per annullare la delibera contestata, imponendo al condominio soccombente il pagamento delle spese legali.
Conclusioni
Sebbene la pronuncia in esame sia sostanzialmente condivisibile nelle sue conclusioni, presenta tuttavia alcuni spunti di critica.
Essa si allinea in modo rigoroso alla posizione della giurisprudenza di legittimità, che richiede che l’intero rendiconto (e non solo il registro di contabilità) sia redatto secondo il principio di cassa (Cassazione, 27639/2018), senza considerare adeguatamente l’opinione (parzialmente) contraria espressa da autorevoli studiosi (F. Schena) e da giurisprudenza di merito (Tribunale di Udine, numero 1014/2019). Questi ultimi sostengono che la situazione patrimoniale, parte integrante e fondamentale del fascicolo di rendicontazione, debba essere predisposta utilizzando il criterio di competenza anziché quello di cassa.
Un’ulteriore implicazione di questa posizione, ben argomentata e in contrasto con quanto affermato dal Tribunale di Napoli, è che il rendiconto condominiale, data la sua natura complessa, debba essere redatto secondo un criterio misto, piuttosto che esclusivamente secondo il principio di cassa.
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