Il contratto d’appalto rappresenta il principale strumento per realizzare interventi di manutenzione delle parti e servizi comuni dello stabile condominiale.
In forza del disposto dell’art. 1131 c.c., l’amministratore assume la rappresentanza del condominio nei confronti dei terzi. Ad esso compete la stipulazione in senso materiale del contratto, e soprattutto la cura della corretta esecuzione del medesimo, sotto il profilo dell’esercizio dei poteri, dei doveri e degli oneri legislativamente posti a carico della parte committente (condominio).
Culpa in eligendo. Il committente, prima di affidare un incarico, deve accertarsi che la ditta appaltatrice abbia le competenze tecniche e professionali per eseguirlo (D.Lgs. n. 81/2008, art. 26 co. 1 lett. a)
In pratica, l’amministratore, nella sua qualità di committente dei lavori, sarà responsabile di culpa in eligendo nel caso in cui affidi l’opera ad un’impresa che palesemente difetta delle necessarie capacità tecniche, ovvero in base al generale principio del neminem laedere di cui all’art. 2043 c.c. (cfr. Cass. civ. 15/11/2013, n. 25758).
L’amministratore deve verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese appaltatrici o dei lavoratori autonomi, in relazione ai lavori, ai servizi e alle forniture da affidare in appalto, per evitare di incorrere nella cosiddetta culpa in eligendo.
In pratica, ai sensi dell’art. 90, comma 9 e dell’allegato XVII del D.Lgs. 81/08, l’amministratore, per non sbagliare a scegliere, dovrebbe richiedere alla ditta appaltatrice, quantomeno, l’esibizione dei seguenti documenti:
- Certificato iscrizione CCIAA con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto;
- Documento Unico di Regolarità Contributiva;
- Dichiarazione sul contratto collettivo di lavoro applicato ai lavoratori e da cui si evinca l’organico medio annuo distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all’INPS, INAIL e CASSA EDILE (solo per imprese esecutrici);
- Dichiarazione del datore di lavoro di non essere oggetto di provvedimenti di sospensione o interdettivi di cui all’art. 14 del D.Lgs. 81/08 (lavoro nero, violazioni in materia di superamento dei tempi di lavoro, di riposo, di sicurezza e di igiene sul lavoro).
Responsabilità verso terzi. Inoltre, quando l’appaltatore, in base ai patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente ed abbia agito quale nudus minister attuandone specifiche direttive, e venga quindi privato dell’autonomia decisionale e di gestione dell’incarico, sarà il committente a dover rispondere degli eventi dannosi provocati a terzi.
In tale contesto, “una responsabilità del committente nei riguardi dei terzi risulta configurabile solo allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall’appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente stesso, tanto che l’appaltatore finisca per agire quale nudus minister privo dell’autonomia che normalmente gli compete” (Cass. civ. n. 29/03/2007, n. 7755).
Poteri di vigilanza e controllo. Durante l’esecuzione dei lavori, il condominio-committente, per il tramite dell’amministratore, può esercitare diritti e poteri di diversa natura e portata.
L’art. 1662 c.c. attribuisce al committente il potere di vigilare sullo svolgimento dei lavori e di verificare lo stato degli stessi, anche prima della consegna dell’opera. Si tratta di un potere discrezionale che, tuttavia, il committente è tenuto ad esercitare in modo tale da non interferire con l’autonomia organizzativa propria dell’appaltatore.
Se, in sede di verifica in corso d’opera, il committente accerti il mancato rispetto delle regole dell’arte o del contratto, ovvero ritardi nell’esecuzione dei lavori, può diffidare l’appaltatore a conformarsi alle regole dell’arte o contrattuali entro un termine congruo. Decorso inutilmente il termine fissato, il contratto può essere risolto, con diritto del committente a richiedere il risarcimento del danno subito (art. 1662, comma 2, c.c.).
In deroga ai principi generali in materia contrattuale, l’art. 1671 c.c. riconosce al committente la facoltà di recedere in ogni momento dal contratto e, quindi, di farne cessare l’esecuzione, richiedendo a tal fine una semplice dichiarazione, che non necessità di motivazione. La facoltà di recesso del committente è bilanciata dal dovere di quest’ultimo di corrispondere all’appaltatore le spese sostenute, il compenso per i lavori già eseguiti ed il mancato guadagno, ossia la somma corrispondente a quanto avrebbe guadagnato se avesse portato a termine i lavori.
Obblighi in materia di sicurezza sul lavoro. Come si accennava sopra, nell’ambito dell’appalto dei lavori, il committente è, appunto, il condominio, nella persona dell’amministratore. Ricadono quindi su quest’ultimo gli obblighi spettanti al datore di lavoro in materia di sicurezza previsti dall’art. 90 del d.lgs. n. 81/2008.
In altri termini, l’amministratore assume la triplice veste di legale rappresentante del condominio, di committente e di datore di lavoro ex art. 2087 c.c.
In veste di datore di lavoro, l’amministratore assume la responsabilità connessa agli obblighi previsti dal D.Lgs. 81/2008, ovvero quegli obblighi posti a carico di un datore di lavoro nei confronti dei suoi lavoratori, quali: la valutazione dei rischi cui sono esposti i lavoratori e la formazione dei lavoratori, del loro rappresentante, dei soggetti facenti parte del servizio di prevenzione e protezione, gli incaricati alla gestione delle emergenze, alla sorveglianza sanitaria, per garantire il corretto svolgimento dei compiti di prevenzione e protezione.
Nello specifico, riguardo agli obblighi che l’art. 26 del D.Lgs. 81/2008 pone al “datore di lavoro committente”, la giurisprudenza ha chiarito che l’amministratore del condominio è da ritenersi gravato da tali compiti, nei limiti dell’autonomia decisionale e di azione di cui dispone nel singolo intervento (Cass. civ. 15/10/2013, n. 42347). Non è sufficiente, dunque, il vincolo della committenza o del lavoro subordinato, dovendo, comunque, l’amministratore, agire con l’autonomia e il potere decisionale che lo caratterizzano, seppur nel pieno rispetto delle decisioni assembleari.
La valutazione dei rischio biologico. Nell’ambito degli obblighi di valutazione dei rischi cui sono esposti i lavoratori, gravanti sull’amministratore-committente, va richiamato quello relativo alla valutazione del rischio biologico, tema particolarmente sentito in questo mesi di emergenza da Covid-19.
L’amministratore in quanto “garante” della sicurezza e della salute dei condomini, oltre che dei lavoratori, ha il preciso obbligo effettuare all’interno delle parti comuni, una valutazione dei rischi finalizzata alla tutela dai pericoli ed i rischi di chiunque vi transiti a vario titolo.
L’art. 271 del D.Lgs n. 81/2008 dispone che:“il datore di lavoro deve tenere conto delle caratteristiche dell’agente biologico per la valutazione dei rischi, oltre che delle modalità lavorative. Quindi in relazione alle caratteristiche dell’agente ed al rischio accertato, adotta le opportune misure di prevenzione e protezione, adattandole alla realtà lavorativa.”
L’articolo parla, inoltre, di un rischio che può essere deliberato, cioè facente parte dell’attività stessa, oppure di rischio potenziale e occasionale, come nel caso, appunto, dell’emergenza Covid-19.
Va ricordato che l’amministratore ha una responsabilità precisa nei confronti dei suoi mandatari, cioè dei condòmini. L’art 40 del codice penale, relativo ai reati omissivi, specifica al comma 2 che “non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo”. Dunque, in qualità di professionista, non effettuare un aggiornamento della valutazione del rischio biologico equivale ad una omissione e pertanto sanzionabile come reato.
Quindi, in caso di “stato pandemico” (già dichiarato dall’OMS) il datore di lavoro dovrà aggiornare la valutazione del rischio biologico individuando misure ulteriori di prevenzione e protezione in accordo con quanto stabilito con le autorità sanitarie internazionali.
Vizi o difformità palesi. Con tale espressione, si fa riferimento ai vizi ed alle difformità già presenti al momento della conclusione dell’opera, e riconoscibili facendo uso della normale diligenza e perizia richiesta in relazione alla complessità dei lavori.
Per far scattare la garanzia, l’amministratore-committente deve denunciare tali vizi o difformità, a pena di decadenza, già in sede di conclusione del contratto.
Il sistema normativo impone al committente tempestività e diligenza nello svolgimento delle indagini concernenti la presenza di eventuali difetti palesi nell’opera realizzata e nella denunzia dei medesimi. Ove questi non vengano rilevati e denunciati in sede conclusiva del contratto, non potrà essere invocata la responsabilità dell’appaltatore (salvo il caso in cui gli stessi non siano stati da questi taciuti in mala fede). In questo caso, l’inerzia dell’amministratore potrebbe essere, per lui, fonte di responsabilità verso il condominio per i danni da quest’ultimo eventualmente subiti proprio a causa dell’inerzia dell’amministratore.
Vizi o difformità occulte. Il Codice civile predispone una forma di tutela del committente anche in relazione ai vizi e difetti “occulti”, ossia non presenti o non riconoscibili al momento della consegna dell’opera e che si manifestino entro certi limiti di tempo.
In particolare, l’appaltatore è tenuto a rispondere in relazione ai vizi e difetti che si manifestino entro due anni, decorrenti dalla consegna dell’opera (art. 1667, comma 3, c.c.).
Il committente deve denunciare i difetti riscontrati entro 60 giorni dalla scoperta, a pena di decadenza (art. 1667, comma 2, c.c.). La denuncia non è necessaria solo quando l’appaltatore abbia espressamente riconosciuto la sussistenza dei vizi, ovvero abbia occultati.
L’art. 1668 c.c. chiarisce il contenuto della garanzia per i difetti dell’opera. Il committente può chiedere che l’appaltatore venga chiamato ad eliminare a sue spese i vizi o le difformità, ovvero che il corrispettivo dovuto venga diminuito, proporzionalmente all’entità dei difetti riscontrati. In ogni caso, è fatto salvo il diritto del committente di richiedere il risarcimento del danno (derivante ad esempio dal mancato utilizzo del bene), ma solo nel caso di colpa dell’appaltatore.
Il secondo comma dell’art. 1668 c.c. dispone inoltre che, se le difformità o i vizi dell’opera siano tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente possa chiedere la risoluzione del contratto.
La garanzia decennale per gravi vizi. L’art. 1669 c.c. disciplina l’ulteriore ipotesi di responsabilità dell’appaltatore, che può essere fatta valere unicamente nel caso in cui il contratto riguardi beni immobili.
La norma dispone che: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
Legittimazione processuale dell’amministratore. L’amministratore deve essere in grado di comprendere la natura del vizio che intende contestare al fine di esercitare l’azione nei tempi previsti dalla legge (Trib. Pescara, 01/09/2016, n. 1436).
In particolare, l’ammissibilità della legittimazione processuale dell’amministratore ad agire in forza dell’art. 1669 c.c. (allorché i difetti di costruzione riguardino l’intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti) è stata espressamente riconosciuta dalla Cassazione. In tal caso si verifica una causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio o i singoli condomini ad agire per il consolidamento dell’intero stabile, senza che possa farsi distinzione fra parti comuni e singoli appartamenti o parti di esso soltanto. La Cassazione ricomprende tale azione nella categoria degli atti conservativi, dunque attivabile autonomamente dall’amministratore senza previa autorizzazione dell’assemblea.
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