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Appalto opere straordinarie. Nessun potere in capo al consiglio del condominio

Appalto opere straordinarie. Nessun potere in capo al consiglio del condominio

Annullabile la delibera che demanda a tale organo collegiale la scelta del preventivo. L'art. 1130 bis del codice civile riconosce solo poteri consultivi e di controllo alla commissione eventualmente nominata dall’assemblea.

Con atto di citazione ritualmente notificato, i comproprietari di un negozio ubicato all’interno di uno stabile condominiale, convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, l’ente di gestione al fine di ottenere l’annullamento di due successive delibere assembleari, relative –entrambe- all’appalto di opere di ristrutturazione dell’edificio.

La prima delibera, del 2018, aveva affidato all’esistente Consiglio dei Condòmini la valutazione, e la conseguente approvazione, dei preventivi di spesa presentati dalle ditte concorrenti; la seconda, assunta nel 2019, era stata adottata con il fine esclusivo di ratificare quanto già deciso con quella precedente.

Costituitosi in giudizio, il Condominio contestava nel merito la proposta impugnazione, chiedendone il rigetto.

La causa, istruita documentalmente, veniva trattenuta in decisione sulla base delle conclusioni rassegnate dalle parti nell’udienza all’uopo fissata.

Il Tribunale di Roma, con la Sentenza n. 13395, pubblicata il 05 agosto 2021, ha accolto l’impugnazione proposta, annullando entrambe le delibere oggetto di contestazione ed ha condannato il convenuto alla refusione delle spese di lite.

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Il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma, in relazione alla –prima- delibera del 2018, è quello secondo il quale l’assemblea dei condòmini ben può nominare, ai sensi del secondo comma dell’art. 1130-bis c.c., (introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini, negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.

Tale organo, però, come espressamente previsto dal dettato normativo, ha mere funzioni consultive e di controllo e non può sostituirsi all’assemblea nell’adozione di decisioni rientranti, ai sensi dell’art. 1135 c.c., nella sfera di competenza di quest’ultima, che siano, dunque, vincolanti per la compagine condominiale.

Sul punto, il Tribunale di Roma richiama l’orientamento già espresso dalla Suprema Corte, sia nell’ Ordinanza n. 7484/2019 che nella recente Sentenza n. 14300/2020, dal quale emerge, con chiarezza assoluta, il ruolo effettivo da riconoscersi al Consiglio dei Condòmini.

Si tratta di un organo deputato specificamente a garantire efficienza e trasparenza nella tutela degli interessi dei singoli, soprattutto nei complessi condominiali più grandi, dotati, per questo, di più strutture, ciascuna con esigenze specifiche.

Esso non può, dunque, deliberare/autorizzare nessuna spesa.

Tutte le uscite di cassa, i preventivi dei lavori di ristrutturazione, la scelta dell’impresa esecutrice delle opere e la sottoscrizione del relativo contratto d’appalto, eventualmente deliberati dal Consiglio, non hanno efficacia vincolante nei confronti della totalità dei condomini, se poi non vengono ratificati nella naturale sede assembleare, precostituita per legge, attraverso delibere adottate nel rispetto delle maggioranze previste per le singole fattispecie.

Si legge testualmente al riguardo, nella richiamata pronuncia della Corte di Cassazione n. 14300/2020: “(…) le determinazioni della commissione, affinché siano vincolanti ai sensi del 1° co. dell’art. 1137 cod. civ. pur per i dissenzienti, è necessario siano poi approvate, con le maggioranze prescritte, dall’assemblea, assemblea le cui funzioni, dunque, non sono, al fondo, suscettibili di delega. (…)”

Una decisione adottata dall’assemblea dei condòmini che, come nel caso di specie, andando ben al di là dei limiti di cui all’art. 1130 bis, secondo comma, c.c., affidi al Consiglio funzioni deliberative, è, per il Tribunale di Roma, senza dubbio invalida, ed in particolare, data la tassatività delle ipotesi di nullità (sancita dalla Suprema Corte sin dal 2005), dev’essere considerata annullabile (e non nulla).

La seconda delibera impugnata, quella del 2019, con la quale l’assemblea si è limitata alla mera ratifica della prima determinazione contestata, ad avviso del giudice del merito, non merita miglior sorte.

Si tratta, infatti, di una decisone invalida –e, come tale annullabile- in quanto viziata da eccesso di potere.

Osserva il Tribunale di Roma che, allorquando una delibera assembleare, presuntivamente adottata per ratificarne una precedente, non motivi adeguatamente la nuova e differente (ri)valutazione dell’assetto degli interessi sottostanti, che sia tale da determinare la necessità di una ulteriore pronuncia dell’assemblea sulla medesima circostanza, essa deve considerarsi assunta con il fine esclusivo (non tollerato dall’Ordinamento giuridico) di eludere la possibilità di nuovi giudicati, con l’effetto –censurabile- di costringere l’interessato anche all’impugnazione della deliberazione successiva.

Ciò è, appunto, quanto si è verificato nell’ipotesi in commento e tanto basta al Giudice capitolino per accogliere integralmente la spiegata impugnativa, annullando anche la seconda decisione oggetto di contestazione.

©Riproduzione riservata

Avv. Roberto Rizzo

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