Appropriazione indebita dell’amministratore di condominio: l’illegittima ritenzione della documentazione condominiale. Profili di rilevanza civile e penale.

Cosa si intende per ‘documentazione condominiale’? Cosa accade se l’amministratore uscente non consegna i documenti al neo-gestore del bene comune? E cosa, se l’amministratore vanta un credito nei confronti del condominio ed è solo per questo che ritarda nella consegna?

La legge in materia è chiara: l’amministratore durante il periodo del proprio mandato è un custode della documentazione e, in generale, di tutti gli atti afferenti ai beni comuni ed alla loro gestione; mentre il proprietario dei documenti condominiali è, e rimane sempre, il condominio. La conseguenza è che, nel preciso momento in cui l’amministratore cessa dal proprio incarico, tale documentazione deve essere consegnata al condominio nella persona del suo nuovo amministratore, rappresentando tale adempimento, appunto definito passaggio di consegne, un vero e proprio obbligo dell’ex gestore. La giurisprudenza in più occasioni è stata chiara nell’affermare che la mancata consegna della documentazione condominiale rappresenta appropriazione indebita, quindi reato. Inoltre, l’amministratore uscente può essere chiamato a rispondere per responsabilità anche in caso di ritardo nella consegna o per una consegna incompleta della documentazione condominiale o, ancora, in caso di consegna a ‘rate’. E’ noto, infatti, che qualunque forma di ritardo nella rimessa documentale, impedendo all’amministratore subentrante di operare correttamente, può comportare dei problemi nella gestione condominiale, potendo arrivare anche a determinare la paralisi della vita gestionale.

Cosa si intende per documentazione condominiale? 

Tra i principali documenti che devono essere oggetto di consegna al neo-gestore del bene comune, al fine di metterlo in grado di iniziare il proprio lavoro, ricordiamo:

– l’ultimo bilancio approvato, con relativo rendiconto sino al passaggio delle consegne;

– i registri dei verbali di assemblea;

– il registro anagrafe condominiale, in cui sono inseriti i dati anagrafici delle persone collegate alle unità immobiliari e tutti i loro recapiti e riferimenti, come indirizzi email, pec, contatti telefonici ecc.;

– il codice fiscale del condomjnio;

– il regolamento condominiale e tabelle millesimali;

– le chiavi ed il timbro del condominio;

– i contratti con le diverse ditte fornitrici e le relative fatture (tra cui rientrano le spese per acqua, manutenzione ascensore, pulizia scale, bollette elettriche ecc.);

– gli atti giudiziari dei contenziosi in cui è stato coinvolto il condominio;

– eventuali contratti di appalto;

– la corrispondenza, ricevuta ed inviata, nonché i solleciti di pagamento per le morosità;

– la certificazione dei modelli 770 ed i modelli F24 per le ritenute di acconto operate;

– la polizza di assicurazione del fabbricato;

– il passaggio del conto corrente o dei conti correnti condominiali e le chiavi di accesso on-line;

– e, in generale, ogni altra documentazione avente carattere amministrativo, giudiziario e/o contabile necessaria o utile alla prosecuzione della gestione corrente.

Cosa rischia l’amministratore che rifiuta, omette o ritarda il passaggio di consegna dei documenti condominiali?

Si deve ricordare che la legge non stabilisce con precisione uno specifico termine entro cui deve essere effettuato il passaggio di consegne, tuttavia, è chiaro che lo stesso deve avvenire in tempi molto brevi al fine di permettere al nuovo amministratore di esercitare al meglio tutti i propri poteri e le facoltà per eseguire il mandato. Ma cosa succede se l’amministratore uscente vanta dei crediti nei confronti del condominio? In verità nulla, nel senso che neppure in questo caso egli può mai trattenere la documentazione.

Inoltre, rischia davvero tanto l’amministratore che gioca con la consegna dei documenti condominiali atteso che:

– in sede penale, può essere condannato per il reato di appropriazione indebita;

– oppure, per il reato di mancata esecuzione dolosa del provvedimento del giudice, nel caso in cui ci sia un provvedimento emesso dall’Autorità giudiziaria, anche in via d’urgenza, per la consegna della documentazione;

– mentre in sede civile, può essere condannato a pagare il risarcimento del danno;

– nonché, a versare una penalità di mora ex art. 614 bis c.p.c., cd. coercizione indiretta, cioè una penale per ogni giorno o settimana o mese di ritardo.

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