Tra le norme che più frequentemente alimentano il contenzioso condominiale, l’art. 1117 c.c. occupa certamente una posizione centrale. La ragione è evidente: dalla qualificazione di un bene come comune oppure esclusivo discendono conseguenze rilevanti sul piano della proprietà, della gestione, della ripartizione delle spese e, non di rado, della stessa commerciabilità degli immobili.
Lo Studio n. 24-2026/C del Consiglio Nazionale del Notariato affronta questo tema con un approccio che va ben oltre la tradizionale ricostruzione della disciplina. Gli Autori propongono infatti una lettura sistematica della costituzione del condominio, soffermandosi sul ruolo del notaio quale presidio di “giustizia preventiva” e, soprattutto, sul significato autentico della clausola finale dell’art. 1117 c.c., secondo cui i beni elencati sono comuni “se non risulta il contrario dal titolo”.
L’art. 1117 c.c. non introduce una presunzione di comunione
Uno degli aspetti più significativi dello Studio consiste nel ribadire un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità, ma ancora spesso equivocato nella prassi.
Secondo gli Autori, l’art. 1117 c.c. non configura una semplice presunzione di comunione, bensì individua un vero e proprio criterio legale di attribuzione della proprietà. La distinzione non è meramente teorica.
Se si parlasse di presunzione, infatti, sarebbe astrattamente possibile superarla mediante qualsiasi mezzo di prova. Diversamente, il legislatore ha previsto che l’appartenenza esclusiva possa essere dimostrata soltanto attraverso il “titolo contrario”, con la conseguenza che la volontà negoziale assume un ruolo decisivo nella fase genetica del condominio. Lo Studio richiama, sul punto, il consolidato orientamento della Corte di cassazione inaugurato dalle Sezioni Unite del 1993 e costantemente ribadito negli anni successivi.
Questa impostazione rafforza la certezza dei traffici immobiliari e restituisce centralità alla qualità della redazione degli atti costitutivi del condominio.
Il vero nodo: che cosa si intende per “titolo”?
È probabilmente questo il passaggio più innovativo dell’intero Studio.
Gli Autori sostengono che il “titolo” richiamato dall’art. 1117 c.c. coincide esclusivamente con l’atto che determina la nascita del condominio, vale a dire il primo trasferimento di una unità immobiliare da parte dell’unico proprietario dell’edificio oppure, nelle ipotesi meno frequenti, il testamento che realizza il medesimo effetto.
Da questa premessa discende una conclusione destinata a suscitare attenzione nella pratica professionale: il regolamento contrattuale di condominio, anche quando predisposto dal costruttore e richiamato negli atti di vendita, non sarebbe di per sé idoneo a costituire il “titolo contrario” previsto dall’art. 1117 c.c.
Secondo gli Autori, la riserva della proprietà esclusiva deve trovare collocazione direttamente nell’atto costitutivo del condominio, mentre il regolamento può soltanto recepirne o riprodurne il contenuto.
La clausola di riserva diventa il perno della prevenzione del contenzioso
La parte conclusiva dello Studio assume una forte connotazione operativa.
Il Consiglio Nazionale del Notariato individua infatti una precisa best practice: qualora il costruttore intenda mantenere la proprietà esclusiva di beni che altrimenti diverrebbero comuni, la relativa clausola di riserva dovrebbe essere formulata con estrema precisione già nella prima compravendita, preferibilmente mediante l’allegazione o il richiamo dell’elaborato planimetrico che individua con certezza i beni oggetto della riserva.
Non si tratta di un semplice formalismo.
Una tecnica redazionale accurata riduce sensibilmente il rischio di future contestazioni tra costruttore, acquirenti e condominio, rafforzando quella funzione di prevenzione del conflitto che gli Autori attribuiscono al notaio fin dalla fase genetica del rapporto condominiale.
Una riflessione che riguarda tutti i professionisti del condominio
Lo Studio si rivolge certamente al notariato, ma le sue conclusioni interessano anche amministratori di condominio, avvocati e tecnici.
Per gli amministratori, una più chiara individuazione delle parti comuni significa poter gestire con maggiore certezza manutenzioni, ripartizione delle spese e responsabilità.
Per gli avvocati, la ricostruzione proposta offre nuovi argomenti interpretativi nelle controversie aventi ad oggetto la natura condominiale dei beni.
Per i tecnici chiamati a predisporre elaborati planimetrici e documentazione catastale, emerge l’importanza di una rappresentazione grafica coerente con le scelte negoziali operate dal costruttore.
Una lettura destinata a incidere sulla prassi
Il pregio maggiore dello Studio non consiste soltanto nell’analisi dell’art. 1117 c.c., ma nel tentativo di ricondurre ad unità un settore che, negli ultimi anni, ha visto proliferare interpretazioni spesso non perfettamente coordinate.
Il messaggio che emerge è chiaro: la corretta individuazione delle parti comuni non può essere affidata a ricostruzioni successive o a interpretazioni estensive del regolamento condominiale. Essa deve trovare fondamento nell’atto che dà origine al condominio e nella chiarezza delle scelte negoziali compiute sin dall’inizio.
È una prospettiva che valorizza la certezza del diritto e che, se troverà conferma nella prassi e nella giurisprudenza futura, potrebbe contribuire a ridurre una parte significativa del contenzioso che ancora oggi ruota attorno alla qualificazione dei beni condominiali.
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