Balconi aggettanti: la problematica della manutenzione dei frontalini dei balconi alla luce dell’evoluzione giurisprudenziale.

Inquadramento.Una delle questioni più annose da affrontare in tema di amministrazione condominiale è la ripartizione delle spese per il rifacimento e la ristrutturazione di balconi e frontalini.Le problematiche affrontate dalla giurisprudenza relativamente a tali elementi del balcone hanno riguardato sostanzialmente l’attribuzione dei costi relativi agli interventi di rifacimento e/o di manutenzione.

Balconi aggettanti. Costituisce principio consolidato l’affermazione secondo la quale i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Frontalini. La giurisprudenza è costante nel ritenere che gli elementi decorativi che caratterizzano la parte frontale del balcone aggettante «si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cass. 30 luglio 2004 n. 14576). Nel senso di considerare sempre condominiali i frontalini (Cass. 2 marzo 2018 n. 5014).

Aspetto estetico. In pericolare, secondo gli ermellini, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2017, n. 21641)

In senso contrario? Secondo altro orientamento, la spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita tra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice di merito, anche quando l’intervento venga imposto da ordinanza comunale per ragioni di sicurezza” (Cass. Civ., n. 1784/07). Difatti,per decoro, deve intendersi: “l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità” (Cass. Civ., n. 851/07). Pertanto, secondo tale orientamento, in assenza dunque di funzione decorativa-ornamentale la spesa di ripartizione dei frontalini non spetterà a tutti i condomini bensì, se il balcone è aggettante, al solo proprietario dello stesso.

Quindi, ai fini dell’imputazione delle spese a carico di tutti i condomini, è necessario che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche? Secondo un orientamento successivo, al fine dell’imputazione al Condominio del costo del recupero non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto. Pertanto, le spese dei frontalini sono a carico del condominio anche se il palazzo non presenta elementi di pregio architettonico (Cass. civ. sez. II, 25 ottobre 2018, n. 27083).

In conclusione, alla luce di quanto appreso,in assenza di funzione decorativa-ornamentale la spesa di rifacimento dei frontalini di un balcone aggettante non spetterà a tutti i condomini bensì al solo proprietario dello stesso. Ciò non toglie che, nel corso di un procedimento giudiziale, il giudice possa valutare la gradevolezza estetica dell’edificio con conseguente ripartizione tra tutti i condomini.

©Riproduzione riservata