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Basta l’approvazione dei lavori per legittimare l’amministratore di condominio nei confronti dei morosi.

Basta l’approvazione dei lavori per legittimare l’amministratore di condominio nei confronti dei morosi.

In ambito di lavori di manutenzione straordinaria, l’approvazione assembleare dell’intervento ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese; la ripartizione, invece, ha valore puramente dichiarativo. Cass. civ., sez. II Civile, ord. 23 luglio 2020, n. 15696

La vicenda. Nel caso in esame l’Istituto Autonomo Case Popolari si era opposto al decreto ingiuntivo richiesto dal Condominio per il pagamento relativo ad oneri condominiali ordinari e straordinari. Nei giudizi di merito, i giudici accolsero in parte l’opposizione. In particolare, sostenevano che i documenti giustificativi e contabili delle spese sopportate prodotti in giudizio consistevano in un semplice riepilogo di bollette condominiali. Di conseguenza, il consuntivo per lavori straordinari non era stato ancora approvato dall’assemblea ed in mancanza di tale atto deliberativo, l’Amministratore non poteva esigere il pagamento del credito. Avverso il provvedimento in esame, il Condominio propose ricorso in Cassazione eccependo che il rigetto della domanda era giustificato per la carenza di documentazione attestante gli esborsi fatti e le motivazione degli stessi, senza confutare, tuttavia, l’efficacia dimostrativa dei documenti prodotti a sostegno dell’azione pretesa creditoria.

La mancata approvazione del consuntivo può essere un ostacolo alla riscossione dei contributi riferiti ai lavori deliberati? La carenza di documentazione attestante gli esborsi fatti e le motivazioni degli stessi, come esposto dalla Corte d’appello, ove comunque provata l’approvazione assembleare dell’intervento manutentivo, non può giustificare la statuizione di infondatezza della pretesa del Condominio di riscuotere i contributi dai condomini obbligati ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c.

Né può essere d’ostacolo alla riscossione dei contributi, inerenti alla manutenzione straordinaria approvata dall’assemblea, la mancata approvazione del consuntivo in quanto per lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, la delibera assembleare che dispone l’esecuzione dei detti interventi ha ex se valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione (Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839).

Quindi l’amministratore può agire? Secondo la Cassazione,l’approvazione dello stato di ripartizione delle spese è condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c. Ove, tuttavia, sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’Amministratore del Condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’art. 1130, n. 3, c.c. In tale evenienza, l’Amministratore può agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c.

In conclusione, in presenza di delibera di approvazione di interventi straordinari, la mancata approvazione del consuntivo non può essere d’ostacolo alla riscossione dei contributi in quanto la delibera assembleare ha ex se valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione. Pertanto, l’Amministratore è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso. Per i motivi esposti,  la sentenza è stata cassata con rinvio.

La gestione dei lavori straordinari in Condominio

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A cura della Redazione

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