Sempre più persone destinano propri immobili ad attività di bed&breakfast o locazione turistica per ottenere fonti di reddito principali o secondarie, tanto che stanno fiorendo in Italia società che acquistano appartamenti per gestirli con tali finalità.
Per evitare che un potenziale business si trasformi in una colossale flop è essenziale esaminare il regolamento condominiale e accertarsi che non vi una clausola che vieta nelle unità immobiliare lo svolgimento di attività ricettiva a casa/appartamento vacanza o paralberghiera.
Per consolidato orientamento della Corte di cassazione, le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio volte a vietare lo svolgimento di determinate attività configurano servitù reciproche, mentre la loro opponibilità ai terzi che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione. Più precisamente, si tratta di servitù reciproche negative, consistenti nell’obbligo dei condomini gravato ad un non facere.
Affinché tali limitazioni siano valide, devono essere espresse in modo chiaro ed univoco nel regolamento condominiale: in altre parole, non basta un generico riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (quali, ad esempio, l’uso contrario al decoro, alla tranquillità ed alla decenza del fabbricato, la produzione di rumori molesti, ecc.), da verificare di volta in volta in concreto ma deve essere esplicitata la volontà di vietare la destinazione d’uso delle unità a pensioni, scopi turistici e similari (ex multis Cass. 6 dicembre 2021, n. 38639; Cass. 10 novembre 2021, n. 33104; Cass. 8 settembre 2021, n. 24188).
Per far valere le prescrizioni del regolamento condominiale, l’azione esperibile va inquadrata come confessoria servitutis e legittimato è ovviamente l’amministratore di condominio in virtù del combinato disposto degli artt. 1130, n.1 e 1131, il quale può agire nei confronti del condomino trasgressore per chiedere ed ottenere sia la rimessione in pristino sia il risarcimento del danno sia l’ordine di cessare qualsiasi ulteriore condotta illegittima rispetto al regolamento del condominio.
Il problema si pone relativamente alla fase esecutiva dell’eventuale sentenza che accolga la domanda del condominio. Soccorrono in tal caso l’art. 612 c.p.c., in forza del quale, notificata sentenza e precetto, il condominio dovrà richiedere al giudice dell’esecuzione la determinazione delle modalitù di esecuzione oppure l’art. 614 bis c.p.c. che disciplina le misure di coercizione indiretta, ossia con il provvedimento di condanna all’adempimento di obblighi diversi dal pagamento di denaro, “il giudice, salvo che ciò sia manifestamente iniquo, fissa su richiesta di parte, la somma di denaro dovuta dall’obbligato per ogni giorno di violazione o inosservanza successiva ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento”.
Ed è proprio questo il caso esaminato dalla Corte d’appello di Milano, che con sentenza del 23 febbraio 2022, in riforma della sentenza di primo grado, ha respinto l’opposizione a precetto formulata da un condòmino avverso l’intimazione di adempiere al pagamento di una somma di denaro ex art. 614-bis c.p.c., pari ad € 50.00 al giorno, per l’inosservanza o il ritardo nell’esecuzione della condanna a cessare immediatamente l’attività di bed and breakfast esercitata nella propria unità immobiliare, in violazione del divieto sancito dal regolamento condominiale di destinare le porzioni di proprietà esclusiva a pensioni o camere d’affitto.
Il Tribunale meneghino con sentenza pubblicata il 10/11/2017 aveva condannato il condòmino a cessare immediatamente l’attività di bed and breakfast esercitata presso l’unità immobiliare sita in un condominio, nonché a corrispondere in favore del condominio una penale di € 50 al giorno per ogni giorno di prosecuzione di tale attività.
Notificato l’atto di precetto dal condominio per ottenere il pagamento, il condòmino aveva proposto opposizione, sostenendo di aver cessato l’attività vietata, in quanto aveva concesso per locazione turistica l’intero appartamento e non più singole stanze, e il Tribunale, all’esito dell’istruttoria, aveva accolto l’opposizione annullando la debenza delle somme pretese dal condominio.
Il condominio allora proponeva appello lamentando che il giudice di prime cure aveva errato nel ritenere onere del condominio stesso provare la cessazione dell’attività vietata e comunque non raggiunta tale prova, ribadendo che invece era stata data ampia dimostrazione che il condòmino aveva continuato ad offrire l’appartamento come pensione come risultava dalla pubblicità su internet, con l’aggiunta di servizi quali pulizia, colazione, dotazione per computer, assistenza per trasporto e prenotazione, come tali caratterizzanti l’ospitalità di tipo alberghiero e non l’affitto breve turistico, di cui, peraltro, non erano soddisfatti neppure i requisiti temporali (validità non inferiore a 7 giorni, mentre dalle recensione l’appartamento risultava concesso per 1 o 2 giorni).
La Corte d’Appello, pertanto, desumendo dalla molteplicità di elementi fattuali lo svolgimento nell’immobile di attività organizzata in modo imprenditoriale con caratteri di tipo paralberghiero come tali vietati dal regolamento condominiale e quindi in violazione della prima sentenza di condanna del Tribunale, respingeva l’opposizione convalidando la pretesa creditoria del condominio
In conclusione, prima di improvvisarsi albergatori, è bene verificare di non trovarsi contro i vicini di pianerottolo!
Corte d’appello di Milano 23 febbraio 2022
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