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Avete deciso di cambiare i serramenti? Attenzione al regolamento condominiale

Avete deciso di cambiare i serramenti? Attenzione al regolamento condominiale

La sostituzione dei serramenti, può trasformarsi in un vero e proprio percorso ad ostacoli, tra clausole regolamentari e deliberazioni assembleari.

La sostituzione dei serramenti, grazie alla quale si può dare una ventata di novità ed efficienza alla propria casa, può trasformarsi in un vero e proprio percorso ad ostacoli, tra clausole regolamentari e deliberazioni assembleari. Ci si può scontrare, infatti, con limitazioni che riguardano l’estetica del fabbricato.

L’art. 1120 c.c. vieta le innovazioni che alterino il decoro architettonico dell’edificio condominiale. Ma cosa si intende per decoro architettonico? Il termine deve essere inteso quale estetica, data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato medesimo e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia.

Sulla base della definizione vista, deve essere ritenuta lesiva del decoro architettonico non tanto l’opera che muti l’originario aspetto dell’immobile, quanto quella che incida sull’aspetto estetico dello stabile, modificandone l’armonia generale, lo stile architettonico o la simmetria, provocando un pregiudizio economicamente valutabile per l’intero edificio e le singole unità immobiliari che lo compongono.

Naturalmente, la valutazione dell’incidenza sul decoro architettonico dovrà essere rapportata alle caratteristiche del singolo edificio e/o delle singole parti interessate, accertando se ed in quale misura lo stesso avesse già originariamente un’unitarietà di linee e di stile suscettibile di significativa alterazione, nonché se su di essa avessero o meno inciso precedenti modifiche operate da altri condomini (Cass. 5417/2002).

Inoltre, l’incidenza sulle linee architettoniche ed estetiche deve essere apprezzabile. Ad esempio, non costituisce violazione del divieto di alterazione del decoro architettonico la modestissima modifica apportata ad un terrazzo dell’edificio consistente nella installazione di un pannello divisorio, simile alle finestre del caseggiato e per di più scarsamente visibile dall’esterno del palazzo (App. Genova, 27.3.2002).

Dal canto suo, il regolamento di condominio può prevedere regole specifiche, che integrano ed eventualmente aggravano le limitazioni anzidette.

Infatti, se il regolamento è contrattuale, una norma in esso contenuta può vietare del tutto le innovazioni che modifichino l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato. Ciò contribuisce a definire la nozione di decoro architettonico formulata dall’art. 1120 c.c.; qualifica il decoro architettonico di quel determinato fabbricato condominiale con elementi attinenti alla simmetria, estetica ed architettura generale impressi dal costruttore o comunque preesistenti, facendo sì che sia ravvisabile alterazione del decoro architettonico, con conseguente operatività del divieto di cui all’art. 1120 c.c., nella menomazione anche di uno solo di questi elementi (Cass. 8861/1987, Cass. 14626/2010).

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Il regolamento di condominio, quale che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando non abbia natura contrattuale, a mente dell’art. 1138, co. 1, c.c., può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell’edificio condominiale; più in particolare, può ad esempio vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro anzidetto (Cass. 8731/1998). In questo senso il regolamento può vietare l’installazione di un determinato tipo di serramenti, in sostituzione di quelli originari, alle finestre aperte sulla facciata del fabbricato condominiale.

Non solo il regolamento condominiale, ma anche, su delega di questo, l’assemblea dei condomini può sanzionare l’esecuzione nell’edificio in condominio di opere che, pure incidendo su parti in proprietà esclusiva, pregiudichino interessi comuni come quello connesso al decoro dell’edificio.

In un’occasione (Cass. 4509/1997) si è discusso sulla legittimità della realizzazione da parte di un condomino di una doppia finestra, mediante installazione di un secondo telaio a vetri sul lato esterno di una finestra del suo appartamento. Il condominio agiva in giudizio per chiedere la rimozione del nuovo serramento.

La Suprema Corte riteneva che la doppia finestra realizzata non fosse lesiva del decoro architettonico dell’edificio, ma comunque dava ragione al condominio: infatti, anche se la realizzazione della doppia finestra non ledeva il decoro architettonico, il regolamento condominiale conteneva una clausola che stabiliva il principio della immodificabilità del fabbricato senza il consenso dell’assemblea. In particolare, il regolamento stabiliva che il condomino che avesse eseguito modifiche senza il consenso dell’assemblea fosse obbligato a ripristinare lo stato di fatto preesistente.

Dunque, prima di procedere con iniziativa autonoma alla sostituzione dei serramenti della propria abitazione, magari modificando la linea o la struttura di quelli preesistenti, è importante consultare il regolamento e il registro dei verbali dell’assemblea, per escludere l’esistenza di limiti che, se scoperti a cose fatte, possano comportare aggravi economici e desideri insoddisfatti.

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Avv. Andrea Marostica

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