Il TAR Lazio, Sezione II Bis, con la sentenza n. 8969/2025, si è espresso su una controversia che interessa da vicino il mondo immobiliare e condominiale riguardante la demolizione di opere edilizie abusive e il cambio di destinazione d’uso non autorizzato.
La questione riguarda un piano interrato di un villino, trasformato da cantina e garage a superficie residenziale, con la realizzazione di una piscina, il tutto in assenza di permesso di costruire, nell’ambito di un’operazione che intendeva usufruire del c.d. “Superbonus”.
Il Tribunale ha confermato la legittimità dell’ingiunzione di demolizione emessa da Roma Capitale, chiarendo che l’ordine di ripristino può essere rivolto anche al proprietario estraneo all’abuso, in quanto titolare di una “relazione materiale” con l’immobile.
I fatti: dal “rent to buy” alle contestazioni del Comune
La vicenda nasce da un contratto di concessione in godimento con riserva di acquisto (c.d. “Rent to buy”) tra la proprietaria di un’immobile e un terzo conduttore.
Dopo la stipula, parte conduttrice, con la collaborazione del direttore dei lavori, ha effettuato una serie di interventi edilizi, tra cui:
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cambio di destinazione d’uso del piano interrato da garage e cantina a superficie residenziale
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realizzazione di una piscina e di un nuovo box auto
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altre modifiche edilizie non autorizzate
Roma Capitale, a seguito di sopralluoghi e verifiche, ha emesso un’ordinanza di demolizione, ritenendo le opere abusive, in quanto prive del necessario titolo abilitativo e in contrasto con la disciplina urbanistica.
La conformità catastale, la destinazione d’uso e responsabilità del proprietario
La dichiarazione di conformità catastale, sottoscritta nel contratto di “rent to buy”, è vincolante e non può essere smentita successivamente per contestare lo stato dei luoghi. Invero, in sede di stipulazione (avvenuta per atto pubblico in ragione della tipologia contrattuale prevista) del contratto di concessione in godimento dell’immobile di cui trattasi, ne ha assicurato la c.d. conformità catastale oggettiva (richiesta per la validità della medesima stipulazione).
Sennonché, in corso di causa, la stessa parte proprietaria ha confutato proprio la predetta conformità, deducendo che «la mappa catastale non rispecchierebbe la reale collocazione (già in origine in superficie) del piano indicato come “interrato”».
Per converso, la verifica della conformità urbanistico-edilizia ante operam dello stato dei luoghi grava non già sulla proprietà, ma sul committente/segnalante (art. 29 del d.P.R. n. 380/2001), che – secondo il modello documentale della SCIA, «consapevole delle sanzioni penali previste dalla legge per le false dichiarazioni e attestazioni (art. 76 del d.P.R. n. 445/2000 e Codice Penale), sotto la propria responsabilità» ha dichiarato che «lo stato attuale dell’immobile risulta: pienamente conforme alla documentazione dello stato di fatto legittimato dal seguente titolo/pratica edilizia (o, in assenza, dal primo accatastamento): [omissis]».
A propria volta, il progettista/direttore dei lavori, nella propria “Relazione tecnica di asseverazione” allegata alla predetta S.C.I.A. (alternativa al PdC presentato) dichiarava che: «i dati geometrici dell’immobile oggetto di intervento sono i seguenti: [omissis]».
Attesa la dichiarazione del progettista, si doveva legittimamente ritenere che il complesso immobiliare fosse dotato di conformità urbanistico-edilizia, avendo ciò dichiarato la committente e asseverato il progettista/direttore dei lavori di ristrutturazione, già all’atto della presentazione della S.C.I.A.
Sennonché, all’esito di un sopralluogo, è stata riscontrata una situazione dei luoghi visibilmente difforme rispetto sia alla mappa depositata al catasto e allegata al contratto di concessione in godimento sia ai titoli pregressi sia a quanto dichiarato/asseverato dalla promissaria acquirente/committente dei lavori di ristrutturazione e dal direttore responsabile degli stessi.
A ciò si aggiunge la circostanza secondo cui «il cambio d’uso, […] qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre ad una ristrutturazione edilizia pesante e ad un differente carico urbanistico (diverso consumo di acqua, di carico nella fognatura, di uso di parcheggi etc.)» (Cfr. difesa di Roma Capitale), da cui deriva la necessaria richiesta di rilascio del permesso di costruire, in quanto non può essere sanato tramite SCIA.
Ne consegue l’emissione dell’ordine di demolizione che può essere rivolto anche al proprietario che non ha materialmente realizzato l’abuso, posto che «in proposito, vedi Consiglio di Stato, Sezione. VI, n. 8283 del 23/12/2020: “In materia di abusi edilizi, il presupposto per l’adozione di un’ordinanza di ripristino è non già l’accertamento di responsabilità nella commissione dell’illecito, ma l’esistenza d’una situazione dei luoghi contrastante con quella prevista nella strumentazione urbanistico-edilizia, per cui è inciso anche il proprietario non responsabile e colui che v’è succeduto a qualunque titolo. La repressione degli abusi edilizi può esser disposta in qualsiasi momento, trattandosi di misure a carattere reale (piuttosto che di vere e proprie sanzioni) che colpiscono illeciti permanenti, ossia di misure oggettive in rapporto alle quali non può neppure esser invocato utilmente il principio d’estraneità dei proprietari all’effettuazione dell’abuso e, al più, l’eventuale estraneità assume rilievo sotto altri profili, non inficianti la legittimità dell’ordine di demolizione/ripristino».
Pertanto, non conta chi abbia materialmente eseguito i lavori, ma il rapporto materiale con l’immobile: chi possiede o utilizza l’immobile deve adempiere agli obblighi di ripristino.
Riflessioni conclusive
Al termine dell’istruttoria, il TAR ha respinto il ricorso, confermando:
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la legittimità dell’ingiunzione di demolizione
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l’obbligo del proprietario di ripristinare lo stato dei luoghi
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la correttezza del procedimento amministrativo seguito da Roma Capitale, fondato su sopralluoghi, documentazione tecnica e fotografica
La sentenza in commento conferma il principio fondamentale secondo cui chi vive o gestisce un immobile deve garantire la conformità edilizia e urbanistica, perché gli abusi “ereditati” ricadono sempre su chi ha la disponibilità materiale del bene.
Di conseguenza, in relazione al “cambio d’uso”, bisogna prestare le dovute attenzioni posto che trasformare un garage o una cantina in abitazione non rappresenta una semplice variazione, ma un intervento soggetto a regole urbanistiche precise.
Il proprietario, anche se estraneo all’abuso, può essere chiamato a rispondere degli illeciti edilizi, anche tenendo conto del fatto che le difformità catastali o le dichiarazioni inesatte nei contratti possono avere conseguenze piuttosto importanti, anche sotto il profilo penale.
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