La vicenda. Una condomina impugna una delibera nella parte in cui ratifica due precedenti decisioni a loro volta oggetto di distinte impugnative. In particolare, di interesse al presente commento è la delibera del 23.7.2018, avente ad oggetto l’autorizzazione a installare un cappotto che, a detta della ricorrente, ridurrebbe illegittimamente la superficie del terrazzo in proprietà esclusiva.
A fondamento del ricorso si contesta il fatto che la ratifica non eliminerebbe i motivi di invalidità già contestati, risultando di conseguenza affetta dai medesimi vizi.
La sentenza. Per poter valutare l’efficacia sanante della ratifica, è evidentemente necessario esaminare la validità dell’originaria decisione (Tribunale di Busto Arsizio, sentenza 1788/2021).
A tal fine, il Giudice lombardo si focalizza sulla doglianza inerente la superficie calpestabile del terrazzo, che verrebbe ridotta di circa 12 centimetri in ragione del cappotto perimetrale esterno.
Il Tribunale fa propria la relazione tecnica di parte ricorrente, ove si afferma che l’ispessimento di 5 centimetri della facciata interna del muro condominiale sarebbe sufficiente per raggiungere l’efficientamento energetico cui era finalizzato l’intervento: «…se da progetto del termotecnico lo spessore inferiore è sufficiente a far rientrare il fabbricato nei parametri di risparmio energetico alla base di tutto l’intervento allora non si giustifica l’utilizzo di uno spessore maggiore sul fronte strada con una notevole riduzione delle superfici calpestabili dei terrazzi e conseguente deprezzamento economico».
Al contempo, si ritiene assimilabile a una “non contestazione” la tesi difensiva proposta dal Condominio, poiché incentrata unicamente sul fatto che l’entità della riduzione della superficie calpestabile sarebbe assolutamente trascurabile: «…ebbene, stante la genericità della contestazione in esame – valutata anche alla luce del livello di conoscenza del fatto da parte del soggetto nei cui confronti esso è stato allegato (v. conoscenza da parte del Condominio, committente delle opere in esame, delle esatte dimensioni del cappotto termico e del relativo posizionamento rispetto alle singole unità immobiliari) – essa non può che produrre l’effetto di determinare una “relevatio ab onere probandi” e di rendere i fatti allegati del tutto pacifici».
Di conseguenza, applicando la tradizionale ripartizione dei vizi sancita dalle Sezioni Unite (Corte di Cassazione, sentenza 4806/2005 e 9839/2021), l’invalidità della delibera non può che essere nella sua forma più grave di nullità, in quanto pregiudizievole di un diritto dominicale esclusivo.
Quanto invece alla delibera di ratifica, posto che l’assemblea si è limitata a reiterare la volontà precedentemente espressa, non può che discenderne la medesima sorte dal momento che «…in ipotesi di nullità della delibera non può trovare spazio il meccanismo di sanatoria postuma previsto dall’art. 2377, co. 8 c.c. – dettato in tema di società di capitali ma, per identità di ratio, applicabile anche in materia di condominio – secondo cui «L’annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto».
Cappotto, balconi privati e Superbonus 110. La pronuncia in commento rischia di assumere una portata ben più ampia rispetto al mero oggetto del contendere, finendo per inserirsi nel filone giurisprudenziale su cui fanno leva i condomini contrari ai lavori deliberati a maggioranza per effetto della normativa in tema di Superbonus.
Sull’argomento, infatti, si contrappongono al momento due orientamenti.
Da un lato, il Tribunale di Milano ha respinto l’impugnativa che lamentava il restringimento di 4-5 centimetri della superficie calpestabile dei balconi privati affermando non trattarsi di un pregiudizio di carattere assoluto e, in ogni caso, sacrificabile al cospetto del superiore interesse, meritevole di maggior tutela, dell’efficientamento energetico dell’edificio nel suo complesso (Tribunale di Milano, ordinanza 13.8.2021).
Dall’altro lato – al pari dell’odierna pronuncia in commento – il Tribunale di Roma ha invece stigmatizzato la realizzazione di un cappotto perché lesivo della proprietà individuale dei balconi, dichiarando la nullità della delibera (Tribunale di Roma, sentenza n. 17997/2020).
Tuttavia, ci sia consentito osservare le ragioni alla base di detta nullità.
Nel caso del Giudice capitolino, infatti, viene posto l’accento sulla mancanza di uno studio di fattibilità dell’opera, che si basava invece su un precedente capitolato del 2012 sprovvisto di qualsiasi indicazione rispetto al cappotto, e sul fatto che la soluzione alternativa, consistente in un «“insufflaggio” di materiale isolante dell’intercapedine della parete prospiciente i balconi» non era stata neppure presa in considerazione.
Parimenti, nel caso di specie, non può essere sottaciuto che l’efficientamento energetico previsto dall’intervento sarebbe stato conseguito anche agendo esclusivamente sulla facciata interna della muratura perimetrale, dal che l’installazione del cappotto sui balconi privato avrebbe finito per costituire un intervento non necessario.
In entrambi i casi, pertanto, non si assiste a un diniego tout court per il solo fatto che la delibera fosse stata votata a maggioranza anziché all’unanimità, ma si nascondono, nelle pieghe della parte motiva, una serie di circostanze decisive per l’accoglimento delle impugnative.
Principio di diritto: Nulla la delibera che, con voto a maggioranza, autorizza l’installazione di un cappotto esterno che riduca il piano di calpestio della terrazza in proprietà individuale, pur potendosi ottenere il prefissato efficientamento energetico dell’edificio con il solo ispessimento della facciata interna del muro perimetrale. (Tribunale di Busto Arsizio, sentenza 1788/2021)
Tribunale di Busto Arsizio – il cappotto esterno viola la proprieta
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Sono proprietario di un’area di 15 mq adiacente ad una strada municipale che confina per circa 6 ml con il muro perimetrale esterno di un edificio condominiale che in questo periodo sta eseguendo lavori di recupero e di efficientamento energetico autorizzati (vedi anche 110%) causa danni da terremoto e dovrà realizzare anche il cappotto esterno per il raggiungimento dei parametri termici. Tale interventi ,per loro sacrosanti, creerebbero sulla mia area una riduzione di superfice e un deprezzamento economico senza parlare delle possibili ricadute manutentive e di servitù non esistenti alo stato attuale. La mia domanda: come posso muovermi legalmente per salvaguardare il mio diritto di superfice e di proprietà?
Buonasera Avvocato Zangari,
Sono ancora Crisanti Giulio che per una disattenzione ha perso la risposta alla sua richiesta senza poterla leggere. Può gentilmente inviarmi nuovamente il suo testo? l’argomento era posa in opera di cappotto su area privata esterna ad un condominio estraneo alla proprietà dall’area suddetta.
La ringrazio per a cortesia
cordiali saluti,
Giulio Crisanti