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Casa di riposo in condominio? Assemblea e regolamento un binomio perfetto

Casa di riposo in condominio? Assemblea e regolamento un binomio perfetto

Casa di riposo in condominio: determinante la clausola contenuta nel regolamento.

Fatto  Con atto di citazione, Caio e Sempronio, impugnavano innanzi al Tribunale di Siracusa la delibera, con la quale era stato vietato di adibire gli appartamenti di loro proprietà a casa di riposo per anziani. Il Condominio contestualmente un distinto giudizio, sempre dinanzi al medesimo Tribunale, volto ad accertare la non conformità al regolamento condominiale circa la destinazione degli appartamenti di Caio e Sempronio a casa di riposo.

Riuniti i due procedimenti, il Tribunale di primo grado, annullava la delibera impugnata per mancanza di specificità all’ordine del giorno contenuto nell’avviso di convocazione dell’assemblea, in quanto faceva un generico riferimento all’art. 11 del regolamento condominiale, e contestualmente il medesimo Tribunale respingeva la domanda avanzata dal Condominio di via Bretagna ritenendo che l’attività di casa di riposo non fosse preclusa dall’art. 11 lett.b) del regolamento.

L’art. 11del regolamento di condominio recava divieto per i condomini di esercitare all’interno delle proprie abitazioni, senza apposita autorizzazione assembleare, “industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri”.

La Corte d’Appello di Catania, in secondo grado, accoglieva parzialmente la domanda del Condominio e dei condomini costituiti in proprio, dichiarando contrariamente a quanto affermato dal Tribunale di Siracusa. La Corte territoriale dichiarava in sentenza che la gestione di una casa di riposo per anziani costituiva un’attività imprenditoriale imponendo, nel caso di specie, l’autorizzazione assembleare.

Caio e Sempronio, a seguito di tale responso, ricorrevano in Cassazione.

 

La decisione.  La Suprema Corte, con sentenza n°38639 del 6 dicembre 2021 afferma che le restrizioni alle facoltà riguardanti il diritto di godimento della proprietà esclusiva, contenute nel regolamento di condominio, come nel caso di specie quello contemplato nell’art. 11 lett. b), di vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle unità immobiliari esclusive,- ossia esercitare, senza apposita autorizzazione assembleare, “industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri”- costituiscono servitù reciproche e devono essere pertanto approvate con l’espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini.

Il divieto di svolgere “senza apposita autorizzazione dell’assemblea”, “industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri” nelle unità immobiliari, contemplato dall’art. 11 lett.b) del regolamento, costituisce, dunque, una pattuizione contrattuale al fine di imprimere determinate caratteristiche all’edificio.

Secondo la Corte d’Appello di Catania l’attività di casa di riposo per anziani svolta dai condomini Caio e Sempronio negli appartamenti di loro proprietà equivaleva all’esercizio dei “commerci” vietati, senza autorizzazione assembleare. Quindi, per i giudici di secondo grado, il termine “commercio” comprende ogni utilizzazione delle proprietà esclusive come negozi o come luogo di svolgimento di un servizio da scambiare con un prezzo; La Corte di Catania ha affermato, che la gestione di una casa di riposo per anziani costituisce un’attività imprenditoriale e ciò avrebbe dovuto imporre l’autorizzazione dell’assemblea.

Conclusioni E’ incontrovertibile, la natura contrattuale del regolamento di condominio.

Ma nel caso di specie – osserva la Suprema Corte – è proprio il regolamento condominiale a prevedere usi tassativi, tra i quali non rientra certamente quello di casa accoglienza per anziani, “trattandosi di attività di servizio che deve comprendere personale specializzato, nonché un ambulatorio all’uopo destinato, con la finalità di ricovero di un numero predefinito di pazienti con determinate caratteristiche”

La casa riposo si configura dunque quale destinazione d’uso diversa da quelle consentite, per la quale lo stesso regolamento condominiale all’art. 11 lett.b)  richiede l’approvazione dell’assemblea a maggioranza. Approvazione che l’assemblea ha legittimamente ritenuto di non dare in quanto il regolamento di condominio contrattuale non consente tale destinazione d’uso.

La corte di Cassazione ha confermato quanto statuito dalla Corte d’Appello di Catania rigettando il  ricorso dei condomini Caio e Sempronio e condannandoli alle spese.

©Riproduzione riservata

Avv. Mariacristina Modoni

Studio Legale Modoni Via Mercadante n.35 - 72013 Ceglie Messapica (BR) 0831/1622555 mariacristinamodoni@gmail.com

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