La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12079/2025, ha affrontato la questione circa l’applicabilità del regime fiscale agevolato della “cedolare secca” anche quando il conduttore del contratto di locazione è un’impresa, seppur l’immobile venga destinato ad esigenze abitative.
Il fatto e i precedenti gradi di giudizio
Il contribuente aveva concesso in locazione ad una società un immobile, affinché fosse utilizzato come abitazione dell’amministratore delegato. In sede di rinnovo del contratto, il locatore aveva optato per il regime della cedolare secca.
L’Agenzia delle Entrate ha contestato tale scelta, sostenendo che l’opzione fosse preclusa poiché il conduttore (cioè la società) non era un privato cittadino, ma un’impresa.
In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale di Firenze aveva emesso una sentenza sfavorevole per l’anno 2015 e favorevole per il 2016.
In appello, però, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana accoglieva le ragioni dell’Agenzia delle Entrate, rigettando l’appello del contribuente.
Da qui il ricorso in Cassazione da parte del contribuente.
Il principio di diritto affermato dalla Cassazione
La Suprema Corte ha confermato la propria giurisprudenza recente in materia, secondo la quale, in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. “cedolare secca” anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale.
Per converso, si ribadisce che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 circa l’applicabilità del regime della c.d. “cedolare secca” si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni (Cfr. Cass. 7 maggio 2024, n. 12395).
Invero, il disposto di cui all’art. 3, comma 6-bis, d.lgs. n. 23/2011 non esclude che il locatore possa esercitare l’opzione per la cedolare secca con riferimento ad un contratto di locazione ad uso abitativo concluso con un imprenditore/professionista e riconducibile all’attività di quest’ultimo.
La sentenza fissa chiaramente un principio di diritto secondo cui:
«in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni»
La causa ostativa prevista dall’art. 3, comma 6, del D.lgs. 23/2011 riguarda solo il locatore (che non deve agire nell’ambito di attività d’impresa o professionale), ma non si estende al conduttore.
Pertanto, è del tutto legittima l’opzione per la cedolare secca anche nel caso in cui l’immobile venga affittato ad un’impresa, a condizione che sia destinato ad uso abitativo.
Prospettive operative
La sentenza chiarisce una zona grigia interpretativa che ha spesso generato dubbi e contenziosi.
Per i proprietari di immobili si tratta di un punto fermo di grande importanza, soprattutto nei casi in cui le società prendano in locazione appartamenti da destinare a dirigenti o dipendenti.
Si tratta, invero, di una pronuncia destinata ad avere un forte impatto sulle scelte di pianificazione fiscale dei proprietari immobiliari e delle società, che ora potranno ora orientarsi con maggiore sicurezza.
Un chiarimento, questo operato dalla Cassazione, che aiuta a superare rigidità interpretative e apre la strada a una maggiore flessibilità nei rapporti locativi.
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