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Che confusione tra soggetto ed oggetto di mediazione! Quando la materia non è condominiale, cosa succede?

Che confusione tra soggetto ed oggetto di mediazione! Quando la materia non è condominiale, cosa succede?

Attenzione a non confondere il soggetto con l’oggetto della mediazione. Altrimenti....

Le controversie assoggettate alla mediazione obbligatoria sono indicate dall’art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28 del 2010 e riguardano le controversie vertenti in materia, tra le altre, di condominio.

La Riforma Cartabia, in considerazione della mediabilità di altre materie, ha peraltro ampliato l’elenco e, di conseguenza, dal 30 giugno 2023, tante altre controversie saranno sottoposte al superamento della condizione di procedibilità.

Come si diceva, tra le materie per le quali il Legislatore ha previsto la mediazione quale obbligatoria, vi è la materia condominiale. Il termine “condominio” è espressamente indicato nel citato elenco del D.Lgs. 28/2010.

Ciò ha portato, spesso, all’errore di considerare che ogni controversia che riguardasse il Condominio, era da considerarsi controversia in materia condominiale e, per l’effetto, soggetta a mediazione obbligatoria.

L’errore che spesso si riscontra e che la giurisprudenza ha avuto modo di evidenziare, è quello di “confondere” il soggetto con l’oggetto della mediazione. Quello che, ahimè, molti ancora ignorano è, infatti, il contenuto che la domanda di mediazione deve contenere.

L’art. 4 del D.lgs. 28/2010, al comma 2, infatti, dispone che “L’istanza deve indicare l’organismo, le parti, l’oggetto e le ragioni della pretesa”.

Oggetto e ragioni della pretesa rappresentano, in mediazione, ciò che in giudizio è rappresentato dalla “causa petendi”. Sono l’oggetto e le ragioni della pretesa, nell’istanza di mediazione, a dover evidenziare la materia condominiale.

Accade, pertanto, che, benchè tra i soggetti litiganti, vi siano sia il Condominio che un condomino, la materia non sia condominiale e, dunque, non sia soggetta a mediazione “obbligatoria”.

Il Tribunale di Latina, ad esempio, con la sentenza 572, pubblicata il 9 marzo 2023, ha ribadito il principio secondo cui non è soggetta al preventivo esperimento della mediazione obbligatoria l’azione di risarcimento dei danni per infiltrazioni idriche subite da un condòmino e provenienti dalle parti comuni.

La causa veniva introdotta dal proprietario di un appartamento facente parte di un consorzio il quale citava in giudizio il Consorzio medesimo chiedendo il risarcimento dei danni subiti dal suo immobile a causa di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale, chiedendo altresì la condanna del convenuto all’esecuzione di tutte le opere necessarie per l’eliminazione dei fenomeni infiltrativi.

Lamentava la mancanza di riscontro da parte dell’amministratore, più volte sollecitato sulla questione e indicava nella cattiva coibentazione del tetto e nell’assenza di manutenzione della grondaia, la causa delle problematiche infiltrative lamentate.

Il consorzio si costituiva e, per quanto di nostro interesse, eccepiva l’improcedibilità della domanda per omesso esperimento del procedimento di mediazione. Eccezione che veniva rigettata dal Tribunale laziale, il quale riteneva la materia oggetto del giudizio sottratta all’eventuale dichiarazione di improcedibilità in quanto non riconducibile all’ambito di applicazione del decreto legislativo 28/2010.

Per il Tribunale di Latina, infatti, oggetto dell’azione giudiziale era la richiesta di risarcimento del danno derivante da infiltrazioni e riconducibile al risarcimento da fatto illecito azionato ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile.

Non si riscontrava, pertanto, alcuna lesione o erroneo impiego della disciplina propria del condominio di cui agli articoli 1117 – 1139 del Codice civile e 61-72 delle disposizioni attuazione del Codice civile. Dunque, l‘azione non era soggetta alla mediazione obbligatoria. La sentenza è in linea con l’orientamento della giurisprudenza di merito tra le quali è possibile segnalare la sentenza n. 999/2018 del Tribunale di Genova.

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Avv. Fabrizio Plagenza

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