La questione dell’accesso alla documentazione condominiale costituisce un tema di rilevante interesse nel panorama del diritto condominiale, sollevando interrogativi sulla titolarità dell’obbligo di esibizione. A tal proposito, il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 988 del 30 gennaio 2025, ha ribadito un principio fondamentale: la responsabilità di garantire l’accesso ai documenti condominiali grava sul condominio quale ente di gestione e non sull’amministratore in qualità di soggetto personalmente obbligato.
Il caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Napoli
La controversia trae origine dalla richiesta, avanzata da un condomino, di ottenere copia del regolamento condominiale e delle delibere assembleari. L’amministratore, pur avendo inizialmente fornito parte della documentazione, non aveva adempiuto integralmente alla richiesta, determinando l’instaurazione di un’azione giudiziaria. Nel corso del giudizio, la difesa dell’amministratore si fondava sull’assunto secondo cui la richiesta avrebbe dovuto essere rivolta a lui personalmente e non al condominio. Tuttavia, il Tribunale ha respinto tale argomentazione, precisando che l’onere di conservazione e di esibizione della documentazione rientra nelle attribuzioni del condominio e non in un obbligo personale dell’amministratore.
Fondamento giuridico della decisione
Il ragionamento giuridico sotteso alla pronuncia si fonda sulla natura del mandato conferito all’amministratore dall’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1130 c.c., che gli attribuisce il compito di conservare e gestire la documentazione condominiale, ma sempre in nome e per conto del condominio. Il diritto di accesso ai documenti trova il suo fondamento nell’art. 1129 c.c., il quale impone all’amministratore obblighi di trasparenza e rendicontazione, e nell’art. 1137 c.c., che sancisce il diritto dei condòmini di impugnare le deliberazioni assembleari, presupponendo la possibilità di accedere alla relativa documentazione.
Le conseguenze dell’inadempimento
Qualora l’amministratore non ottemperi alle richieste documentali, il condomino ha facoltà di agire giudizialmente nei confronti del condominio, il quale sarà il soggetto passivamente legittimato. In caso di condanna, il condominio potrà eventualmente rivalersi sull’amministratore, qualora venga accertata una sua responsabilità per negligenza o omissione.
Gli orientamenti giurisprudenziali
La questione della legittimazione passiva in simili controversie è stata oggetto di differenti orientamenti giurisprudenziali. Un primo orientamento minoritario ritiene che l’amministratore debba rispondere personalmente dell’omessa esibizione documentale, sostenendo che la sua funzione implichi un rapporto diretto con i singoli condòmini (Tribunale di Catania, sent. 16 gennaio 2018). Tuttavia, l’orientamento prevalente, cui aderisce anche il Tribunale di Napoli con la sentenza in esame, afferma che l’amministratore opera quale organo rappresentativo del condominio, con la conseguenza che l’obbligo di fornire i documenti grava sull’ente collettivo e non sul singolo mandatario (cfr. Tribunale di Napoli, sent. 15 febbraio 2019; Tribunale di Roma, sent. 1 febbraio 2017).
Alla luce della consolidata giurisprudenza, risulta evidente che l’amministratore, pur essendo il custode materiale della documentazione, agisce sempre in rappresentanza del condominio. Pertanto, per evitare contenziosi e garantire una gestione trasparente, l’amministratore è tenuto a rispondere tempestivamente alle richieste di accesso ai documenti, adempiendo agli obblighi di legge senza assumersi oneri personali indebiti. In caso di inadempienza, il condominio potrebbe essere esposto a responsabilità giudiziale, con il rischio di conseguenze patrimoniali per l’intera collettività condominiale.
Una gestione oculata e conforme ai principi di trasparenza e correttezza non solo previene il rischio di azioni legali, ma rafforza il rapporto fiduciario tra amministratore e condòmini, garantendo un’amministrazione efficiente e conforme al dettato normativo vigente.
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