Accade frequentemente che nei regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore venga inserita una clausola che lo esonera dal pagamento delle spese condominiali relative alle unità immobiliari ancora invendute.
Per anni tali clausole sono state considerate pienamente legittime quando richiamate negli atti di compravendita e inserite in un regolamento di natura contrattuale.
La sentenza del Tribunale di Catania del 14 luglio 2026, tuttavia, dimostra che la questione non può più essere affrontata limitandosi all’art. 1123 del codice civile. Quando il costruttore vende gli immobili quale professionista e l’acquirente riveste la qualifica di consumatore, entrano infatti in gioco anche le tutele previste dal Codice del consumo.
Il principio affermato dal Tribunale
Il giudice parte da un presupposto ormai consolidato.
L’art. 1123 c.c. consente ai condomini di derogare convenzionalmente ai criteri legali di ripartizione delle spese, purché la diversa disciplina sia contenuta in un regolamento contrattuale validamente accettato.
Questo, però, non significa che qualsiasi clausola derogatoria sia automaticamente valida.
Richiamando la giurisprudenza della Corte di cassazione, in particolare la sentenza n. 20007 del 2022, il Tribunale afferma che la clausola predisposta unilateralmente dal costruttore può essere dichiarata vessatoria quando determina un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti del contratto di compravendita.
Secondo il giudice, l’acquirente finisce infatti per sostenere, oltre alle proprie spese condominiali, anche quelle riferibili agli immobili rimasti nella disponibilità del venditore, senza ricevere alcuna controprestazione. Si crea così un aggravio economico che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio incompatibile con l’art. 33 del Codice del consumo.
Non solo clausola vessatoria: anche condizione meramente potestativa
La pronuncia introduce un ulteriore profilo di particolare interesse.
La clausola prevedeva che l’esonero sarebbe cessato soltanto nel momento in cui il costruttore avesse venduto oppure locato le unità immobiliari rimaste.
Il Tribunale osserva che tale evento dipende esclusivamente dalla volontà del costruttore.
In concreto, la società potrebbe decidere di mantenere invenduti gli immobili per anni, continuando a beneficiare dell’esenzione e trasferendo il relativo peso economico sugli altri condomini.
Per questo motivo la clausola viene ritenuta nulla anche ai sensi dell’art. 1355 c.c., poiché subordinata a una condizione meramente potestativa priva di un limite temporale certo.
Cosa cambia nella gestione operativa del condominio
La decisione offre indicazioni molto pratiche.
In concreto, l’amministratore non può limitarsi a verificare se il regolamento contrattuale contenga una clausola di esonero.
Occorre anche valutare se quella previsione possa risultare incompatibile con la disciplina consumeristica o presenti profili di nullità.
Questo significa che, nei condomìni di nuova costruzione, diventa opportuno verificare:
- la natura contrattuale del regolamento;
- le modalità con cui la clausola è stata inserita negli atti di vendita;
- l’eventuale esistenza di una trattativa individuale con gli acquirenti;
- la durata dell’esonero e le condizioni previste per la sua cessazione.
Si tratta di verifiche che possono incidere direttamente sulla corretta predisposizione dei piani di riparto e sulla legittimità delle deliberazioni assembleari.
Gli effetti sulle delibere assembleari
Una volta dichiarata nulla la clausola di esonero, il Tribunale ha annullato la delibera assembleare nella parte in cui il costruttore era stato escluso dal riparto delle spese.
La pronuncia precisa tuttavia un aspetto fondamentale.
Le delibere precedenti, non tempestivamente impugnate nei termini previsti dall’art. 1137 c.c., restano definitivamente consolidate. La declaratoria di nullità della clausola non consente infatti di rimettere automaticamente in discussione tutte le ripartizioni approvate negli anni precedenti.
Una decisione destinata ad avere rilievo pratico
La sentenza del Tribunale di Catania rappresenta un ulteriore sviluppo dell’orientamento inaugurato dalla Corte di cassazione.
Il punto non è negare la possibilità di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, facoltà che il nostro ordinamento continua a riconoscere.
La vera novità consiste nell’affermare che tale autonomia negoziale incontra limiti sempre più stringenti quando incide sul rapporto tra professionista e consumatore e determina un trasferimento ingiustificato di costi a carico degli acquirenti.
Operativamente, amministratori e professionisti sono chiamati a un controllo più attento dei regolamenti contrattuali predisposti dai costruttori. Una clausola formalmente valida sotto il profilo condominiale potrebbe infatti risultare nulla alla luce della disciplina consumeristica o dei principi generali in materia di condizioni meramente potestative.
La gestione quotidiana del condominio richiede quindi non solo una corretta applicazione delle tabelle millesimali, ma anche una verifica preventiva della validità delle clausole che incidono sulla ripartizione delle spese. È proprio questa attività di controllo che può evitare contenziosi destinati, come dimostra la pronuncia del Tribunale di Catania, a incidere profondamente sugli equilibri economici del condominio.
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