Un problema assai frequente, nel momento in cui cessa il rapporto con il Condominio, è rappresentato dalla difficoltà per l’amministratore uscente di recuperare i propri compensi o, come spesso accade, le anticipazioni che esso ha sostenuto nell’interesse e per conto del Condominio in precedenza amministrato.
L’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore, oppure cumulativamente nei confronti di ogni singolo condomino.
Infatti, l’obbligo di rimborsare le anticipazioni sostenute dall’amministratore nell’esecuzione dell’incarico sorge nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, «che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali» (Cass. 8530/1996; Trib. Torino 544/2016).
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Cass. Civ. Sent. N. 2127 del 29.01.2021 |
| Il potere dell’amministratore di rappresentare il condominio nelle liti proposte contro il medesimo di cui all’art. 1131 c.c. deriva direttamente dalla legge e non può soffrire limitazione né per volontà dell’amministratore né per deliberazione dell’assemblea. Ne deriva che la clausola contenuta in un regolamento condominiale (ancorché deliberato per mutuo accordo tra tutti gli originari condomini), secondo cui l’autorizzazione a stare in giudizio debba essere deliberata dall’assemblea, semmai a maggioranza qualificata, non ha efficacia giuridica, poiché il quarto comma dell’art. 1138 c.c. prevede che le norme regolamentari non possono derogare alle disposizioni ivi menzionate, fra le quali appunto è appunto compresa quella di cui all’art 1131 citato. |
È principio consolidato in giurisprudenza quello secondo cui il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, quindi:
- l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati,
- i condomini devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale subita (Cass. 20137/2017; Cass. 5611/2019).
Pertanto, alla cessazione dell’incarico (perché è presumibile che durante la propria gestione l’amministratore provveda autonomamente a recuperare quanto eventualmente anticipato nell’interesse del Condominio) l’amministratore che abbia la prova delle somme versate, in caso di mancato pagamento, può agire contro il Condominio. Inoltre, l’obbligazione restitutoria, proprio in virtù del contratto di mandato, grava sui singoli condomini. Quindi, la domanda dell’amministratore, diretta ad ottenere il rimborso delle somme anticipate nell’interesse della compagine condominiale, può essere proposta anche nei confronti dei singoli condomini (Cass. 1286/1997; Trib. Torino 544/2016).
Il compenso dell’amministratore viene suddiviso tra i condomini in base ai millesimi. Un diverso criterio di ripartizione è ammissibile soltanto se adottato all’unanimità.
Il pagamento del compenso dell’amministratore spetta al proprietario dell’immobile, in quanto esso non è menzionato tra gli oneri accessori a carico dell’inquilino espressamente indicati dalla legge (art. 9 legge 392/1978).
Con tale espressione, infatti, si fa riferimento alle spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria – ove esistente – sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Se si considera tale elencazione tassativa, deve ritenersi che il pagamento del compenso dell’amministratore gravi solo sul locatore e che ogni diversa pattuizione sia nulla.
In caso di mancato pagamento di quanto ad esso dovuto, l’amministratore uscente può procedere, a seconda della documentazione che può offrire in produzione al giudice, con un decreto ingiuntivo (se sussistono tutti i presupposti di cui agli artt. 633 e ss. c.p.c.) oppure con un ricorso ex art. 702 bis c.p.c. (rito sommario).
Ciò che è fondamentale apprendere è che la mera sottoscrizione del verbale di passaggio consegne da parte dell’amministratore entrante non è sufficiente a dimostrare il credito e, quindi, a garantire il successo nella relativa causa per recuperare giudizialmente lo stesso.
Fermo restando che, per prassi, l’amministratore entrante sottoscrive il verbale di passaggio di consegne contenente il credito asseritamente vantato dal collega al quale subentra “con riserva di verifica”, è fondamentale che il precedente amministratore sia in possesso di tutta la documentazione attestante il credito vantato (come, a mero titolo esemplificativo: copia delle fatture pagate, copia delle contabili dei bonifici o degli assegni (del proprio conto corrente) utilizzati per i pagamenti, estratti conto bancari attestanti i relativi addebiti, ecc.
Non si è in presenza, infatti, di un caso di inversione dell’onere della prova che, in forza dell’art. 2697 c.c., grava su colui che agisce per la tutela di un proprio diritto.
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Art. 2697 c.c. |
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Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. |
Una volta ottenuto il titolo esecutivo nei confronti del Condominio, l’amministratore uscente si comporterà come un qualunque creditore dello stesso e, quindi, dovrà valutare se agire direttamente contro il Condominio (ad esempio mediante il pignoramento del conto corrente condominiale o di altri beni comuni) o se, invece, agire contro i singoli condomini morosi, con le relative azioni individuali, peraltro limitatamente alle quote millesimali di ciascuno di essi.
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