Come si modificano i regolamenti condominiali?

Tipologia di regolamenti condominiali

È nota la distinzione tra i Regolamenti c.d. contrattuali, ossia quelli predisposti dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ed i Regolamenti c.d. assembleari, ossia quelli deliberati dall’assemblea dei condomini con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c.

La distinzione non è meramente teorica, ma ha delle importanti ricadute sul piano pratico in quanto incide proprio sulle possibilità di modificare il Regolamento medesimo.

Dalla natura contrattuale del Regolamento discende un’importante conseguenza. In linea di principio, tutte le modificazioni al regolamento di origine contrattuale possono essere apportate soltanto con il consenso unanime di tutte le parti contraenti.

Occorre, tuttavia, precisare, che il principio dell’unanimità dei consensi è stato successivamente mitigato dalla giurisprudenza, la quale ha osservato come non tutte le norme inserite in un regolamento di formazione negoziale sono, per ciò solo, di natura contrattuale, ma ve ne sono alcune tipicamente regolamentari.

La Cassazione ribadisce che nessun regolamento, anche quello contrattuale, può vietare il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato

La distinzione delle clausole

È sorta, pertanto, la distinzione all’interno dei regolamenti contrattuali tra:

• clausole contrattuali;
• clausole c.d. regolamentari

Rientrano nella prima categoria tutte le norme inserite in un regolamento (contrattuale) che incidono direttamente sui diritti soggettivi e sugli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, mentre fanno parte della seconda categoria quelle che riguardano le modalità d’uso delle cose comuni e, in genere, l’organizzazione ed il funzionamento dei diritti condominiali.

Come si modificano i regolamenti condominiali?

La distinzione è assai rilevante, atteso che solo per la modifica delle clausole contrattuali permane la necessità della unanimità dei consensi, mentre per la modifica delle clausole regolamentari è sufficiente una deliberazione assunta con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c.

Entrando nel dettaglio delle singole clausole, si è chiarito come, ad esempio, rivestano natura regolamentare – e siano perciò modificabili a maggioranza – tutte le disposizioni che riguardano le modalità d’uso delle cose comuni (Cass. 8533/99), l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali (Cass. 21287/2004), la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione.

Viceversa, sono di natura contrattuale – e necessitano, per la modifica, dell’unanimità dei consensi –  tutte le disposizioni che stabiliscono “pesi” o “servitù” a favore di alcune unità immobiliari ed a carico di altre; prevedono “limitazioni” relativamente al godimento dei beni/impianti comuni da parte dei condomini/comproprietari; adottano criteri di ripartizione delle spese differenti da quelli previsti dal codice, pongono delle “limitazioni” alle proprietà esclusive dei singoli partecipanti, per cui i diritti di questi ultimi, quali unici proprietari della porzione di piano privata, vengono a essere ridotti, mediante l’eliminazione di una qualche loro “facoltà”.

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