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Come va ripartita la spesa per ringhiere e divisori dei balconi?

Come va ripartita la spesa per ringhiere e divisori dei balconi?

Lo Corte di Cassazione, con ordinanza n. 10848 del giorno 8 giugno 2020, precisa i corretti criteri di ripartizione spese

Va ripartita tra tutti i condomini la spesa per sostituire ringhiere e divisori dei balconi in quanto rientrano tra i beni comuni,quali elementi decorativi dell’edificio, e svolgono in concreto una prevalente funzione estetica per la facciata. Lo ha ricordato la sesta sezione civile della Corte di Cassazione con ordinanza n. 10848 del giorno 8 giugno 2020, respingendo il ricorso del proprietario di un immobile.

Il caso. Un condomino impugnava la delibera assembleare con la quale si erano ripartite tra tutti i proprietari le spese relative alla sostituzione delle ringhiere e dei divisori dei balconi, sostenendo che i relativi costi si sarebbero dovuti imputare ai singoli.

Le argomentazioni presentate dal ricorrente non hanno convinto né il Giudice di Pace, né il Tribunale in funzione di giudice di appello, né, da ultimo, la Corte di Cassazione, in quanto ringhiere e divisori dei balconi rientrano tra i beni comuni, quali elementi decorativi dell’edificio, perché svolgono in concreto una prevalente funzione estetica per la facciata dell’edificio condominiale.

Le ringhiere e i divisori sono beni condominiali ex art. 1117 c.c. La questione giuridica affrontata dalla Corte riguarda l’affermazione dell’ormai consolidato principio di diritto per il quale, a differenza dei balconi –  che non rientrano tra le parti comuni dell’edificio – , i rivestimenti di questi, ringhiere, parapetti e divisori,devono essere considerati beni condominiali se, nel caso concreto, svolgono una funzione estetica per l’edificio, divenendo un elemento decorativo ed ornamentale essenziale della facciata che contribuisce a rendere esteticamente gradevole il fabbricato. L’accertamento della rilevanza estetica dei rivestimenti dei balconi è rimesso all’apprezzamento del giudice di merito che, accedendo al fatto, potrà verificare se, in concreto, si realizza la funzionalizzazione estetica delle opere.

È interessante notare come i balconi, su cui insistono detti rivestimenti, non sono ricondotti nel novero dei beni condominiali ex art. 1117 c.c. in ragione del fatto che non sarebbero necessari per l’esistenza del fabbricato, non essendo neppure destinati all’uso e servizio comune, salvo i casi eccezionali di notevole pregio estetico.

Il pregio estetico degli edifici: ma che cos’è? Il decoro architettonico del fabbricato viene inteso quale l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico.

Il pregio estetico prescinde da particolari apprezzamenti artistici o culturali nel senso che non è necessaria una simile valutazione per riconoscere che frontalini, ringhiere e parapetti possono apportare un contributo idoneo a rendere la facciata più gradevole. La facciata rappresenta l’immagine del Condominio ed è la parte esterna visibile dell’edificio. Ai sensi dell’art. 1117 c.c. rientrano ope legis tra i beni oggetto di proprietà comune.

I frontalini, leringhiere e i parapetti, pur se si inseriscono fisicamente in parti dell’edificio di proprietà privata (quali i balconi), vengono unitariamente considerati quali elementi decorativi della facciata e, pertanto, ricondotti alla medesima disciplina di proprietà comune solamente nei casi in cui apportino un effetto migliorativo sulla facciata, in assenza del quale sono da ritenersi di proprietà esclusiva.

La giurisprudenza sul punto è, ormai, consolidata nel senso di ritenere dirimente la funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio svolta dagli elementi dei balconi che si inseriscono nel prospetto delle linee architettoniche dello stabile, con la conseguenza che la spesa per la relativa manutenzione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. (Cass. Civ., sez. II, 29.10.2018 n. 27413).

In conclusione. Se gli elementi (ringhiere, parapetti, divisori et similia) apportano un effetto migliorativo sulla facciata, si considerano parti di quest’ultima e, quindi, quali beni oggetto di proprietà comune. Altrimenti, mancando un effetto migliorativo, si considerano parti dei balconi e, quindi, beni oggetto di proprietà privata.

©Riproduzione riservata

Dott. Agostino Sola

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