Il fatto. Il Condominio veniva condannato a risarcire circa 18mila euro al proprietario di un appartamento per i danni subiti a causa della rottura di una tubazione condominiale.
Il piano di riparto predisposto dall’amministratore – ed approvato dall’assemblea – prevedeva di porre tale somma a carico solo di alcuni condomini della scala 10, le cui unità si trovano nella proiezione verticale del lastrico interessato dai lavori per riparare la tubazione.
Uno dei condomini coinvolti si oppone al criterio di riparto e impugna la relativa delibera di approvazione. Sostiene, infatti, che la tubazione, la cui la rottura che aveva cagionato il danno, serviva tutto l’edificio condominiale, per cui l’esborso derivante dal danno avrebbe dovuto essere ripartito fra tutti i condomini della scala 10 e anche fra quelli della scala 12, servita dalla medesima tubazione.
Il Tribunale di Roma, sentenza n. 6674 del 28 aprile 2020, ha accolto le regioni del condomino ed ha annullato la delibera impugnata.
Rapporto con i terzi e rapporti tra condomini. Secondo il giudice, l’amministratore ha sbagliato il criterio di ripartizione delle somme, in quanto ha confuso il rapporto che il condomino ha con i terzi con i rapporti interni fra i partecipanti. Due aspetti che, seppur collegati, vanno tenuti distinti.
Si legge nella sentenza che: “non va confuso il rapporto che il condominio ha con i terzi, considerato che si configura alla stregua di un’organizzazione che ha una soggettività attenuata in virtù in particolare della capacità che ha l’amministratore di agire in giudizio e di assumere obbligazioni nell’interesse del condominio oltre che per la configurazione di un patrimonio separato, con i rapporti interni fra i partecipanti come disciplinati dalla legge o dal regolamento”.
In sede di giudizio, il Condominio deve essere unitariamente considerato (ed anche il c.d. condominio parziale non può agire separatamente). L’eventuale sentenza di condanna è pronunciata nei confronti del Condominio (ente di gestione)nella sua interezza.
Dopo il giudizio, per procedere alla ripartizione interna fra i partecipanti delle somme da pagare in esecuzione della sentenza di condanna emessa, occorre applicare le disposizioni di legge e regolamentari proprie del condominio negli edifici.
Paga chi si serve dell’impianto. E’ pertanto errato affermare che, poiché il Condominio è risultato soccombente nella sua ‘interezza’, il riparto deve essere effettuato sempre tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, in base all’art. 1123 comma 1 del codice civile.
Se il danno viene cagionato da un impianto destinato a servire solo una parte dell’intero fabbricato, il riparto deve essere effettuato, a mente dell’art. 1123, comma 3, del codice civile, solo fra i partecipanti che si servano dell’impianto.
Così se la tubazione, la cui rottura ha cagionato il danno serve solo a parte dell’edificio, solo i condomini che l’impianto utilizzano dovranno essere chiamati al pagamento pro quota dell’onere.
La decisione. Nel caso in esame, la condomina giustamente ha contestato il criterio di riparto utilizzato: tutti i proprietari degli appartamenti facenti parte della scala 10 e della scala 12 avrebbero dovuto contribuire in quanto concreti fruitori della tubazione la cui rottura ha cagionato il danno.
Il piano di riparto predisposto dall’amministratore ed approvato dall’assemblea non ha rispettato il criterio di cui all’art. 1123, comma 3, del codice civile; infatti, nulla è stato richiesto ai condomini della scala 12 e ad alcuni dei condomini facenti parte della scala 10.
Da qui decisione del Tribunale di Roma di annullare la delibera di riparto impugnata.
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