A lungo si è parlato della qualificazione del Condominio quale “consumatore”.
Con la presente riflessione si intende analizzare le conseguenze connesse a tale qualificazione, in termini di clausole “a tutela del contraente Consumatore” da inserire nei contratti di affidamenti incarico per i servizi di ingegneria, di consulenza e di appalto per i lavori coperti dal c.d. “Superbonus”.
Il Decreto legislativo n. 206/2005, c.d. “Codice del Consumo”, fissa le regole essenziali per la tutela dei contraenti che si qualifichino come “consumatori”, ponendo altresì l’accento sui diritti che gli sono riconosciuti come fondamentali.
L’articolo 2 del Codice del Consumo ritiene fondamentali i diritti:
- a) alla tutela della salute;
- b) alla sicurezza e alla qualità dei prodotti e dei servizi;
- c) ad una adeguata informazione e ad una corretta pubblicità;
c-bis) all’esercizio delle pratiche commerciali secondo principi di buona fede, correttezza e lealtà;
- d) all’educazione al consumo;
- e) alla correttezza, alla trasparenza ed all’equità nei rapporti contrattuali;
- f) alla promozione e allo sviluppo dell’associazionismo libero, volontario e democratico tra i consumatori e gli utenti;
- g) all’erogazione di servizi pubblici secondo standard di qualità e di efficienza.
Molti di questi diritti, nella pratica dei contratti di affidamento servizi e prestazioni per la realizzazione degli interventi coperti dal Superbonus, vengono spesso disattesi e violati, con conseguente grave vizio della validità del contratto, tale da inficiare il buon esito delle operazioni di liquidazione dei crediti in esito a controllo da parte dei finanziatori e, soprattutto, dell’Agenzia delle Entrate.
Il Condominio-consumatore deve quindi essere tutelato per tutti gli acquisti fatti verso chi fornisce un servizio o un suo intermediario, nonché verso i soggetti che identificano il bene o il servizio con il proprio nome, marchio o altro segno distintivo.
In primo luogo, bisogna verificare il contenuto delle informazioni rese sui servizi erogati.
L’individuazione della controparte contrattuale
La prima informazione da ricevere, ai fini della sottoscrizione dei contratti, riguarda «il nome o ragione sociale o marchio e alla sede legale del fornitore», al fine di avere piena conoscenza del soggetto con il quale si sta trattando e, soprattutto, poterne effettuare la qualificazione.
Nel caso di professionista, si dovranno verificare i titoli abilitativi per l’esercizio di un’attività professionale e le competenze. Nel caso di società si dovrà verificare se l’oggetto sociale consente l’esecuzione delle prestazioni che saranno affidate, l’eventuale presenza del Direttore tecnico (per le società che erogano servizi di ingegneria), il possesso di titoli abilitativi speciali (es. SOA…), la regolarità contributiva tramite analisi del DURC e le coperture assicurative previste.
L’oggetto della prestazione
Una volta qualificato il soggetto, bisognerà determinare l’oggetto della prestazione che sarà affidato.
In primo luogo, dovrà essere resa informazione circa la «denominazione legale o merceologica del prodotto/servizio», che si concretizza nella determinazione dell’oggetto del contratto sottoscritto con i professionisti e/o con l’impresa esecutrice.
Nell’ambito degli affidamenti per interventi coperti dal Superbonus, la determinazione della denominazione legale dei servizi diviene essenziale per la quantificazione economica dell’intervento ai fini della verifica di congruità (es. la posa di un cappotto termico ha un valore diverso dalla posa di una “parete ventilata”), per la sussumibilità delle prestazioni al meccanismo del Superbonus (sappiamo, ad esempio, che vi sono delle “voci di spesa” non ricomprese, e quindi escluse, dall’agevolazione).
La determinazione dell’oggetto della prestazione è essenziale anche ai fini dell’informazione in ordine ai «materiali impiegati ed i metodi di lavorazione ove questi siano determinanti per la qualità o le caratteristiche merceologiche del prodotto o del servizio», che nel caso degli interventi coperti dal Superbonus devono necessariamente rispettare i Criteri Ambientali Minimi (CAM), determinati dal DM 11 ottobre 2017 (recante “Criteri ambientali minimi per l’affidamento di servizi di progettazione e lavori per la nuova costruzione, ristrutturazione e manutenzione di edifici pubblici”) ed espressamente richiamati quale base di riferimento dal Decreto Requisiti.
In tutti i casi, deve essere resa in modo chiaro «l’indicazione del prezzo per unità di misura dei servizi e dei beni», quale garanzia per il Consumatore, ma anche elemento essenziale per le attività di verifica e attestazione (asseverazione e congruità) essenziali per la dichiarazione di maturazione del credito fiscale.
Dettagli sugli interventi
Ai sensi del Codice del Consumo, il fornitore deve altresì fornire informazione circa «l’eventuale presenza di materiali o sostanze che possono arrecare danno all’uomo, alle cose o all’ambiente». Detta informazione è senz’altro contenuta nelle relazioni a corredo dei progetti e dei capitolati dei lavori, ma – soprattutto in relazione a particolari lavorazioni che si dovessero rendere necessarie – è senz’altro opportuno inserire una specifica nota in tal senso, al fine di rendere ancora più trasparente l’offerta di servizi.
In tal senso deve aggiungersi l’ulteriore riflessione connessa alla decisione del Tribunale di Roma che ha dichiarato la nullità della delibera di approvazione della realizzazione del cappotto termico che vada a ridurre il piano di calpestio dei balconi (Cfr. Trib. Roma, sentenza 16 dicembre 2020 n. 17997). Ed invero, l’informazione da fornire al Condominio consumatore (e quindi, di riflesso, ai condòmini) deve essere chiara, completa ed esaustiva, anche in relazione ai mutamenti dell’estetica (circostanza per la quale è richiesta una specifica votazione consapevole dell’assemblea) o delle dimensioni delle parti comuni (ingombro su strada) o private (riduzione del calpestio ad uso esclusivo) conseguenti all’intervento.
Tanto più è ampia e completa l’informazione, tanto più sarà trasparente il contratto e informata la deliberazione.
Il Fascicolo dell’opera
Ultimo elemento informativo che deve essere trasmesso al Committente consumatore riguarda «le istruzioni, le eventuali precauzioni e la destinazione d’uso, ove utili ai fini di fruizione e sicurezza del prodotto o del servizio».
Nell’ambito degli affidamenti degli incarichi relativi ad interventi coperti dal Superbonus (e, più in generale, riguardanti interventi su impianti e parti comuni degli edifici in condominio), detto adempimento si ritiene possa essere assorbito dalla redazione e consegna del “Fascicolo dell’opera”.
L’articolo 91 comma 1, lettera b) del D. Lgs. n. 81/2008 prevede la predisposizione, a cura del Coordinatore della Sicurezza per la Progettazione (CSP), del «fascicolo adattato alle caratteristiche dell’opera, i cui contenuti sono definiti all’allegato XVI, contenente le informazioni utili ai fini della prevenzione e della protezione dai rischi cui sono esposti i lavoratori, tenendo conto delle specifiche norme di buona tecnica e dell’allegato II al documento UE 26 maggio 1993». Detto Fascicolo deve riportare l’elenco degli interventi di manutenzione (preventiva, ordinaria, straordinaria, ecc.) da effettuare in funzione della tipologia dell’opera e secondo determinate scadenze, nonché l’elenco dei rischi e delle misure di sicurezza da adottare per far fronte ai diversi rischi che si potranno verificare nella fase di esecuzione degli interventi.
Il Fascicolo rappresenta una “guida” da consultare nelle situazioni in cui devono essere effettuati interventi d’ispezione o di manutenzione dell’opera, analizzando i rischi e le misure preventive nelle specifiche attività di manutenzione, informazioni che – in fase di esecuzione degli interventi – saranno ulteriormente declinate e gestite nei documenti riguardanti la sicurezza del cantiere.
Si tratta, quindi, di informazioni minime essenziali ed immancabili perché i contratti sottoscritti rispettino i diritti e le garanzie poste a tutela del Consumatore, declinando nel dettaglio gli aspetti organizzativi dell’intera opera.
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