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Condominio e fallimento: la sorte delle quote condominiali del fallito

Condominio e fallimento: la sorte delle quote condominiali del fallito

Cosa accade quando il proprietario di un immobile subisce gli effetti della procedura concorsuale?   

Riceviamo in redazione il seguente quesito, formulato evidentemente da un lettore particolarmente interessato alla materia: “Buongiorno, si chiede cortesemente di illustrare chi siano i soggetti obbligati al pagamento delle spese condominiali di un immobile facente parte l’attivo fallimentare. In particolare su chi possano gravare e con quali limiti quelle antecedenti la dichiarazione di fallimento (evidentemente rimaste insolute) e quelle dalla dichiarazione di fallimento sino al decreto di trasferimento dell’immobile. Grazie.”

L’occasione è, dunque, propizia per un breve riepilogo dell’istituto e per fornire le richieste delucidazioni all’affezionato e cortese amico che ci segue.

Brevi cenni sul Fallimento.

Il fallimento è una procedura concorsuale liquidatoria alla quale sono soggetti gli imprenditori commerciali (art. 1 della Legge Fallimentare, Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 e successive modifiche), che non presentino i requisiti indicati nel medesimo articolo e che, contestualmente si trovino in stato di insolvenza, così come descritto dal secondo comma del successivo articolo 5 della medesima legge: “Lo stato d’insolvenza si manifesta con inadempimenti od altri fatti esteriori, i quali dimostrino che il debitore non è più in grado di soddisfare regolarmente le proprie obbligazioni.”

Sono, altresì, esclusi dalla procedura fallimentare gli enti pubblici e le imprese sottoposte alla liquidazione coatta amministrativa, come risulta dall’art. 2 della Legge Fallimentare.

La procedura inizia col deposito dell’istanza di fallimento, innanzi al Tribunale del luogo dove l’imprenditore ha la sede principale dell’impresa, ai sensi dell’art. 9 Legge Fallimentare.

Il ricorso può essere presentato dallo stesso debitore insolvente, da uno o più creditori o dal pubblico ministero (Cass. Civ. n. 3472/2011).

Prosegue con la fase della c.d. verifica prefallimentare, nella quale il Tribunale accerta la sussistenza dei presupposti del fallimento; quindi, se ricorrono i presupposti di legge, viene emessa la sentenza dichiarativa di fallimento.

Con la sentenza in parola, il Tribunale provvede a nominare il Giudice Delegato, che sorveglierà sul corretto svolgimento dell’intera procedura; il Curatore Fallimentare, cui spetterà il compito di amministrare i beni dl fallito, ed a fissare l’udienza di verifica dei crediti.

All’emissione della sentenza segue l’apertura della procedura fallimentare, che comprende tre fasi: la fase di accertamento del passivo, nella quale viene accertata l’esistenza e la consistenza dei debiti e degli eventuali crediti del fallito; la fase di liquidazione dell’attivo, nel corso della quale i beni rientranti nella massa fallimentare sono sottoposti a vendita forzata e la fase di ripartizione dell’attivo, nel corso della quale le somme già disponibili e quelle ricavate dalla liquidazione vengono ridistribuite tra i creditori dell’impresa fallita.

L’effetto principale che la sentenza dichiarativa di fallimento provoca, nei confronti del fallito, e per quanto più da vicino ci riguarda, è il c.d. spossessamento, per effetto del quale il fallito, pur conservandone la proprietà sino alla vendita, perde la disponibilità dei suoi beni, non può ricevere somme che derivano dal loro godimento, né può agire legalmente a loro tutela.

Una volta liquidato integralmente l’attivo e soddisfatti i creditori, la procedura di fallimento si chiude con decreto motivato del Tribunale, ai sensi dell’art. 119 Legge Fallimentare.

Fatta questa premessa sull’istituto in generale, entriamo nel vivo del quesito posto dal nostro amico lettore, ed occupiamoci della sorte dei crediti condominiali, nel caso in cui un condòmino venga dichiarato fallito. Occorre, al riguardo, effettuare una distinzione.

I crediti per oneri condominiali relativi ai periodi antecedenti la data del fallimento.

Essi hanno natura concorsuale e chirografaria, vale a dire che normalmente non sono assistiti da privilegio rispetto agli altri crediti ammessi al passivo –salvo il caso di garanzia derivante, ad esempio, da iscrizione ipotecaria- e devono essere richiesti dal Condominio mediante il deposito di apposita domanda di ammissione al passivo, da presentarsi nei termini –per essere tempestiva, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per la verifica- e con allegata la relativa documentazione attestante il credito (bilanci, relativo verbale assembleare di approvazione, piani di riparto).

Le quote condominiali divenute esigibili successivamente alla dichiarazione di fallimento.

Al contrario, gli oneri condominiali esigibili dopo la dichiarazione di fallimento e fino alla vendita dell’immobile non hanno natura concorsuale e costituiscono crediti prededucibili, in quanto l’art. 30 della Legge 220/2012 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), così recita: “I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali”.

Ciò vuol dire che, i crediti per quote condominiali divenuti esigibili a seguito dell’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione, sono una categoria di crediti esclusi dal concorso in quanto vengono soddisfatti con precedenza assoluta rispetto agli altri: essi, se non vi sono contestazioni e vi è capienza nell’attivo, a seguito di richiesta rivolta dall’amministratore al Curatore (cui pure vanno inviati i riparti approvati e le convocazioni assembleari) verranno, dunque, liquidati prima di procedere al riparto, secondo la procedura prevista dall’art. 111 bis, n. 3 della Legge Fallimentare, previa autorizzazione del comitato dei creditori o del Giudice Delegato.

In caso contrario, il Curatore comunicherà all’amministratore la necessità di attendere la vendita del compendio acquisito alla massa fallimentare, per poi procedere, col ricavato, al pagamento.

 

Il caso particolare in cui il fallito continui ad abitare nell’immobile.

La Legge Fallimentare, all’art. 47, prevede che qualora la casa di proprietà del condomino fallito sia quella dove egli abitualmente dimora con la sua famiglia, l’immobile debba restare nella sua disponibilità fino a quando non siano terminate tutte le attività sopra descritte.

Pertanto, anche se non mancano pronunce di segno contrario, secondo i principi elaborati dalla prevalente giurisprudenza di merito: le spese inerenti al godimento di un immobile da parte del fallito, compresi gli oneri relativi alla gestione ordinaria per il periodo successivo al fallimento, non rientrano tra i debiti contratti per l’amministrazione del fallimento, da soddisfarsi in prededuzione, ma rimangono ad esclusivo carico del fallito medesimo sino a quando l’immobile è da lui effettivamente abitato. Viceversa gli oneri relativi alle spese di gestione straordinaria di tale immobile sono a carico della massa e vanno soddisfatti in prededuzione, ai sensi dell’art. 111 legge fallimentare” (Tribunale di Nola, Sentenza del 27 novembre 2008).

Ovviamente, si potrebbero aggiungere ulteriori considerazioni, che per ragioni di sintesi, dobbiamo omettere, sperando, comunque, di aver soddisfatto il nostro affezionato lettore.

©Riproduzione riservata

Avv. Roberto Rizzo

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