Condominio parziale: in caso di soccombenza, le spese legali vengono suddivise esclusivamente tra i partecipanti

La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza numero 4736 del 4 luglio 2024, ha delineato i principi che regolano la ripartizione delle spese legali nei casi di risarcimento danni in cui il condominio risulta soccombente, specialmente quando i beni origine del danno sono destinati a servire i condòmini in modo differente.

In particolare, la corte distrettuale ha riformato la sentenza di primo grado (sent. numero 15500/2020 del Tribunale di Roma), affermando che, in situazioni simili, le spese legali riconosciute a favore della parte danneggiata da un bene che non serve tutti i condòmini in egual misura (come nel caso di infiltrazioni provenienti dalla copertura di uno solo dei due edifici del condominio), non possono essere ripartite indistintamente tra tutti i condòmini, nonostante la condanna al risarcimento sia stata emessa genericamente nei confronti dell’ente di gestione.

Pertanto, in applicazione del terzo comma dell’articolo 1123 del codice civile, in caso di condominio parziale, le spese legali liquidate secondo il criterio della soccombenza (così come le somme riconosciute all’attore a titolo di risarcimento) devono essere ripartite esclusivamente tra i condòmini che traggono vantaggio dal bene danneggiato, escludendo gli altri membri del condominio.

La vicenda processuale

La questione che ha interessato la Corte d’Appello di Roma ha origine da un precedente giudizio, in cui il condominio era stato inizialmente convenuto e poi condannato genericamente al risarcimento dei danni e al pagamento delle spese legali a favore dell’originario attore.

Quest’ultimo risiedeva in uno dei due edifici, strutturalmente separati e con ingresso autonomo, che componevano il condominio, e aveva subito infiltrazioni d’acqua nel proprio appartamento provenienti dalla copertura del suo stabile.

Il giudice di primo e secondo grado, riconoscendo la validità della richiesta dell’attore, aveva applicato il criterio di cui all’articolo 1126 del codice civile per la somma risarcitoria (poiché il danno derivava da un lastrico solare di uso esclusivo), mentre per le spese legali aveva condannato genericamente il condominio.

In una riunione successiva, l’assemblea dei condòmini aveva deciso di attenersi parzialmente alla sentenza, ripartendo l’importo risarcitorio solo tra i condòmini della scala interessata dall’infiltrazione, ma distribuendo le spese legali tra tutti i condòmini, inclusi quelli dell’edificio adiacente, non coperti dal lastrico danneggiato.

Tale delibera è stata impugnata dall’attore, il quale sosteneva che, essendo evidente la situazione di condominio parziale, anche le spese legali dovessero essere sostenute esclusivamente dai condòmini coinvolti.

La decisione della Corte d’Appello

Il giudice di prime cure aveva respinto la richiesta, poi integralmente accolta in sede di appello.

La Corte d’Appello di Roma ha rilevato che, a causa della particolare configurazione dei luoghi, si fosse in presenza di un condominio parziale. Invero, l’ente di gestione convenuto, pur essendo dotato di opere e servizi comuni a tutto il complesso edilizio, sarebbe composto da due distinti corpi di fabbrica adiacenti, ciascuno con ingressi indipendenti e una propria autonomia strutturale.

Il giudice d’appello ritiene che, in situazioni simili, debba essere applicato il criterio di ripartizione delle spese previsto per il condominio parziale dall’ultimo comma dell’articolo 1123 del codice civile. Secondo tale norma, quando si tratta di beni destinati a servire solo una parte dei condòmini, le spese per la loro manutenzione devono essere sostenute esclusivamente dal gruppo di condòmini che ne beneficia.

Inoltre, il collegio sottolinea che, quando si parla di spese di conservazione, si deve considerare ogni tipo di spesa derivante dai beni in condominio (parziale), comprese quelle legali, che abbiano comunque natura straordinaria.

Pertanto, è corretto affermare che solo i proprietari degli appartamenti situati sotto la colonna d’aria coperta dal lastrico che ha causato il danno (e non quelli dell’altro edificio) siano tenuti a sostenere le spese conseguenti.

L’inopponibilità ai terzi del condominio parziale

In secondo luogo, il giudice d’appello osserva che non si può sostenere il contrario, attribuendo erroneamente valore all’argomento secondo cui, nel precedente giudizio, la condanna al risarcimento dei danni e al pagamento delle spese legali riguardava il condominio nel suo complesso, e non il condominio parziale.

Il principio del condominio parziale, infatti, si applica esclusivamente ai rapporti interni al condominio e non influisce sulla legittimazione, sia sostanziale che processuale, dell’ente di gestione nelle controversie passive.

In particolare, con l’insorgere della lite in cui il condominio è convenuto, l’unitarietà del condominio rispetto ai rapporti con soggetti terzi ed esterni non viene meno, indipendentemente dall’interesse a resistere di tutti o solo di alcuni condòmini. Infatti, ai sensi dell’articolo 1131 del codice civile, tutti i condòmini (e non solo alcuni) sono rappresentati unitariamente dall’unico amministratore (Corte di Cassazione, sentenza numero 651/2000).

Sulla base di queste considerazioni, la delibera è stata annullata, rendendo necessaria la ripartizione delle spese legali tra i soli soggetti interessati, come sopra definito, e condannando il condominio convenuto a sostenere le spese in favore della parte istante.

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