I compiti dell’amministratore con l’introduzione della Legge di Riforma n. 220/2012, entrata in vigore a giugno 2013, sono aumentati con la conseguenza che, se è vero che oggi un amministratore può rimanere in carica 2 e non più un solo anno, come avveniva prima, a suo carico permangono una serie di incombenze, anche fiscali, molto importanti.
Infatti, la normativa ha aggiunto ai classici compiti relativi all’esecuzione delle delibere delle assemblee, al pagamento dei lavori deliberati ed effettuati nel fabbricato e alla riscossione delle quote condominiali, anche quello afferente alla apertura del conto corrente intestato al condominio, alla gestione informativa dei condomini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze, e, quando l’assemblea lo delibera, alla creazione del sito internet condominiale, aggiornato con rendiconti generali e gli estratti conto personali dei singoli condòmini nonché accessibile a tutti questi ultimi, inquilini e proprietari.
La Riforma ha anche reso obbligatoria la nomina dell’amministratore all’interno degli stabili quando i condòmini sono più di 8. Dunque, già a quota 9 partecipanti al condominio scatta la detta obbligatorietà, con la conseguenza che la nomina viene realizzata:
– spontaneamente da parte dell’assemblea, la quale, dopo essere stata convocata, delibera il nominativo del professionista al quale affidare la gestione dello stabile;
– in caso di inerzia dell’assemblea condominiale, dietro ordine dell’Autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini;
– sempre in caso di inerzia dell’assemblea, dietro ordine dell’Autorità giudiziaria su ricorso dell’amministratore che dà le proprie dimissioni.
Quando nasce il condominio?
E’ possibile che due palazzi identici possano essere uno un condominio e l’altro no? Certamente sì. Basti pensare, nel primo caso, ad uno stabile con almeno due proprietari,infatti diversamente non potremmo parlare né di condominio né di comunione; e nel secondo caso, ad un palazzo che appartiene ad un’unica società o ad un’unica persona fisica che, per esempio, percepisce compensi dalla locazione delle varie unità immobiliari.
Ebbene, le domande più comuni in materia-a cui la legge non fornisce risposta diretta ed espressa, perché non esiste una norma che ce lo dica-sono ‘cosa è’ e ‘quando nasce’ un condominio.
A tal proposito, si può dire che il condominio non è certo una persona fisica né una società o una associazione ma un ente di gestione che, cioè, non ha una personalità giuridica distinta da quella dei condòmini e che agisce in rappresentanza e nell’interesse di tutti i suoi partecipanti (tramite l’amministratore), limitatamente al buon uso del fabbricato ed alla sua gestione (Cass., sent. n. 10934/2019).
Ecco anche spiegato perché non sono necessari atti o formalità particolari per la nascita e la morte del condominio: la sua costituzione avviene in modo automatico ogni qualvolta in un edificio ci sono almeno due proprietari diversi; e la sua morte avviene con un qualunque procedimento inverso, come nel caso in cui tutte le proprietà immobiliari esclusive finiscono per essere di un solo titolare o quando, a seguito di espropri o di eventi simili,tutti gli immobili di proprietà esclusiva diventano pubbliche.
Cosa accade, allora, nel condominio senza amministratore? Come può funzionare la gestione del bene comune? In questo caso, si può o individuare uno dei proprietari,il quale dovrà occuparsi delle funzioni tipiche dell’amministratore, o si potrà scegliere di affidare il medesimo compito a turnazione tra i vari condòmini. Ma attenzione, perché il condominio rimane sempre un sostituto d’imposta con i conseguenti obblighi di legge di:
– richiedere il codice fiscale all’Agenzia delle entrate, indipendentemente dal numero dei condòmini;
– di adempiere a tutti gli obblighi fiscali legati alla gestione del fabbricato, indipendentemente dal numero dei condòmini.
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