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Contratto di manutenzione ascensore, clausole vessatorie e recesso anticipato: i poteri dell’amministratore di condominio

Contratto di manutenzione ascensore, clausole vessatorie e recesso anticipato: i poteri dell’amministratore di condominio

Contratto di manutenzione ascensore e recesso anticipato:il problema delle clausole vessatorie nella recente giurisprudenza

Il Tribunale di Bologna con la sentenza n. 946 del 14 aprile 2021, nel decidere il recesso anticipato di un contratto di manutenzione ascensore, ha riaffrontato il problema delle clausole vessatorie.

La manutenzione degli ascensori in condominio è obbligatoria e deve essere eseguita da aziende e tecnici specializzati ed abilitati. L’incarico viene attribuito mediante un contratto che nella maggior parte dei casi viene redatto dalla medesima ditta di manutenzione. All’interno dello stesso troveremo sicuramente le indicazioni circa la durata e la disdetta contrattuale.

Occorre precisare che, il condominio viene parificato dalla giurisprudenza ad un consumatore, perché, essendo un semplice ente di gestione è formato dall’insieme dei condomini, anch’essi consumatori. Da ciò l’applicazione del codice del consumo anche ai contratti conclusi tra l’amministratore e fornitori del condominio. Pertanto, ai contratti stipulati verranno applicate siale norme del codice civile sia quelle previste da codice del consumo.

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La clausole vessatorie nei contratti. Una particolare attenzione la meritano le clausole cosiddette vessatorie che sono quelle che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di sospenderne l’esecuzione, oppure sanciscono a carico dell’altro contraente decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi, proroghe o rinnovazioni tacite del contratto, clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria.

La disciplina di riferimento delle predette clausole, nel tessuto codicistico, è contenuta agli artt. 1341 e 1342 c.c., rispettivamente dedicati alle condizioni di efficacia delle condizioni generali di contratto e alla disciplina dei contratti conclusi mediante moduli e formulari. In questi casi, il codice (art. 1341 c. 2 c.c., richiamato a sua volta dall’art. 1342 c.c.) prevede una forma di tutela minima del contraente debole, richiedendo in via formale che alcune clausole particolarmente gravose non siano efficaci nei suoi confronti se non approvate espressamente per iscritto e garantire che il contraente, che non abbia predisposto il contratto, sia stato comunque pienamente consapevole della disciplina del rapporto; in sintesi, che abbia quantomeno conosciuto ed accettato gli effetti di quelle clausole che incidono in modo così significativo sul rapporto contrattuale.

L’elenco delle clausole considerate dal codice come vessatorie è contenuto all’art. 1341 c. 2 c.c., si tratta di ipotesi in cui il contraente che ha predisposto il contratto ha alleggerito la propria posizione obbligatoria o di garanzia (prevedendo ad esempio limitazioni solo della propria responsabilità o la possibilità di recedere dal contratto o sospenderne l’esecuzione), ovvero ha aggravato quella della controparte contrattuale.

L’elenco appena citato è unanimemente ritenuto dalla giurisprudenza come tassativo e non si ritiene suscettibile, pertanto, di interpretazioni analogiche e/o estensive. Nel mentre, il Codice del consumo all’ art. 33 D.L.vo 206/2005, in particolare, prevede al primo comma che siano da considerarsi vessatorie, a prescindere dalla buona fede del professionista, le clausole che determinano un significativo squilibrio contrattuale. Che si tratti di clausole presuntivamente o assolutamente vessatorie, ai sensi dell’art. 36 D.L.vo 206/2005, la conseguenza è la nullità della sola clausola riconosciuta come vessatoria, mentre il contratto rimane in forza (vitiatursed non vitiat). Si tratta di una nullità disciplinata come nullità di protezione/nullità relativa, che può essere rilevata d’ufficio dal giudice ed eccepita solo dal consumatore.

 Problematiche giurisprudenziali. Proprio qualche giorno fa, il Tribunale di Bologna con la sentenza n. 946, pubblicata il 14 aprile 2021, nel decidere il recesso anticipato di un contratto di manutenzione ascensore, ha affrontato il problema delle clausole vessatorie stabilendo che non deve essere considerata vessatoria la clausola presente nel contratto di manutenzione dell’impianto di ascensore che prevede il pagamento di una somma di denaro per recedere anticipatamente dal contratto. Nel caso di specie, viene riconosciuta la natura di corrispettivo per il recesso alla indennità richiesta dalla ditta di ascensori e deve quindi escludersi che la clausola possa essere considerata una penale ovvero possa essere vessatoria.

Cosa succede invece se l’amministratore recede anticipatamente dal contratto di manutenzione ascensore senza autorizzazione dell’assemblea condominiale?

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 5301/2020 ha condannato il vecchio amministratore a risarcire il condominio delle spese sostenute a causa della sua condotta negligente e imprudente. Difatti, l’amministratore di propria iniziativa senza delibera o ratifica assembleare, aveva disdettato anticipatamente il contratto di manutenzione dell’elevatore dello stabile per poi concludere un nuovo contratto con una ditta di sua fiducia, senza considerare che il recesso anticipato avrebbe esposto il condominio alla pretesa pecuniaria della ditta sostituita, cagionando un danno al condominio.

Anche la sentenza del 28 aprile 2021 n.11200 della Corte di Cassazione, nasce dal recesso anticipato di un contratto di manutenzione dell’ascensore condominiale avente durata decennale. In questo caso la ditta di ascensori proponeva poi ricorso per cassazione avverso la sentenza n. 2002/2015 del Tribunale di Avellino, ma con altre motivazioni.

Pertanto, possiamo concludere affermando che l’amministratore di condominio, non può recedere anticipatamente dal contratto di manutenzione ascensore senza che l’assemblea abbia preso tale decisione.

Inoltre, l’assemblea prima di decidere di cambiare in anticipo la ditta di manutenzione, dovrà accuratamente analizzare il contratto e le clausole ivi presenti, al fine di evitare di pagare somme di denaro per recesso anticipato dal contratto.

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Avv. Gianpaolo Aprea

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