Corsi di Nuoto in Piscina Condominiale: Opportunità, Normative e Responsabilità

L’istituzione di corsi di nuoto in una piscina condominiale può rappresentare un’opportunità di grande valore per i condòmini, migliorando il benessere e la qualità della vita all’interno del Condominio. Tuttavia, quando si considera l’organizzazione di tali corsi, è fondamentale distinguere tra corsi gratuiti riservati ai condòmini e corsi a pagamento aperti a terzi. Questa distinzione non solo influisce sugli aspetti organizzativi, ma anche sulle responsabilità legali e sugli obblighi normativi.

Si precisa sin da subito che in nessun caso – riteniamo – possa essere il Condominio l’erogatore ufficiale di un corso a pagamento in quanto si tratterebbe di un servizio proponibile solo da un soggetto con P.IVA elemento di cui il Condominio non è dotato.

Corsi Gratuiti per i Condòmini

I corsi gratuiti di nuoto offerti esclusivamente ai condòmini possono essere un’ottima iniziativa per promuovere l’uso della piscina condominiale, incentivando l’attività fisica e la socializzazione tra i residenti. Questi corsi non sono sottoposti a vincoli normativi particolari, poiché rientrano nell’ambito dell’uso privato e interno delle strutture condominiali.

Anche dal punto di vista legale, tali corsi non presentano particolari complessità, poiché non comportano un’attività commerciale o professionale esterna. Tuttavia, è importante garantire che l’uso della piscina per questi corsi non interferisca con il diritto di accesso e uso degli altri condòmini. Una delibera assembleare che approva l’iniziativa e stabilisce gli orari dei corsi può essere utile per evitare conflitti.

Corsi a Pagamento Aperti a Terzi

L’organizzazione di corsi a pagamento aperti a privati terzi rispetto al Condominio solleva invece diverse questioni legali e normative.

Innanzitutto il Condominio non può figurare come soggetto organizzatore o che in ogni caso percepisce un compenso per tale servizio, anche per i motivi già anticipati in premessa.

Dunque deve essere il singolo condòmino (o un gruppo di condòmini) a figurare come soggetto che istituisce il corso di nuoto.

Secondo poi, occorre considerare eventuali limitazioni previste dal regolamento (generale del Condominio o specifico per l’uso della piscina) come, ad esempio, un uso esclusivo della piscina per i soli aventi diritto, nel qual caso resterebbe esclusa la possibilità di un corso a pagamento aperto a terzi a meno che non decisa all’unanimità dai compartecipanti.

La possibilità di aprire la piscina a terzi esterni al Condominio si basa sul principio dell’ uso più intenso della cosa comune.

Secondo la giurisprudenza, l’uso più intenso è consentito a condizione che non pregiudichi il pari uso degli altri condòmini e che sia deliberato dall’assemblea condominiale con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 del Codice Civile.

In particolare la Corte di Cassazione, ha più volte ribadito il principio generale secondo cui si ammette l’uso più intenso della cosa comune da parte di uno o più condòmini purché non ci sia un impedimento del medesimo utilizzo a danno degli altri (cfr. Cass. n. 97 del 08 gennaio 2021).

Dunque, stabilito che – come nel caso in discorso sull’apertura di una piscina condominiale a terzi – l’uso più intenso della cosa comune è legittimo purché non impedisca l’uso della cosa comune da parte degli altri condòmini.

Sicurezza e responsabilità

L’apertura della piscina condominiale e l’organizzazione di corsi, tanto più se a terzi e a pagamento, richiedono il rispetto di specifiche normative igienico-sanitarie e di sicurezza. La piscina deve essere conforme alle normative regionali e comunali, che regolano aspetti come la qualità delle acque, la presenza di personale qualificato (bagnini), e le misure di sicurezza.

Chi eroga il corso di nuoto, poi, che sia un istruttore indipendente o un’azienda specializzata, assume specifiche responsabilità verso i partecipanti. Queste includono un’appropriata sicurezza dei corsisti durante le lezioni, l’adeguatezza delle istruzioni fornite e (per l’appunto) il rispetto delle normative igienico-sanitarie, nonché la nomina dell’assistente bagnanti ed il responsabile tecnico degli impianti.

In ogni caso, nonostante l’organizzatore del corso assuma molte responsabilità operative – per le quali sarebbe bene, a tutela del Condominio, stipulare una polizza assicurativa di responsabilità verso terzi – il Condominio mantiene alcune responsabilità fondamentali. In particolare riguardo alla manutenzione e al controllo delle acque della piscina che a ben vedere pesano sull’ente di gestione indipendentemente dai corsi di nuoto. Ciò include l’obbligo di effettuare controlli regolari sulla qualità dell’acqua, garantire la corretta manutenzione degli impianti di filtrazione e disinfezione, e tenere registri aggiornati di tutti i controlli e gli interventi effettuati (cfr. DM 18 marzo 1996).

Inoltre occorre tener conto che a quel punto il Condominio diverrebbe luogo di lavoro e quindi assoggettato alla disciplina ex D. Lgs 81/2008 con complessità riguardanti l’organigramma  nonché l’elaborazione del PSC con valutazione specifica dei rischi, le figure di riferimento etc.

Procedura per l’istituzione dei Corsi

La decisione di avviare corsi di nuoto, specialmente se aperti a terzi, è bene che passi per l’assemblea condominiale.

In virtù del principio del “consenso informato” e di mettere in condizione i condòmini di deliberare in maniera consapevole, dovrà essere predisposta un’informativa sull’iniziativa, chiarendo i benefici per la comunità condominiale e le modalità di svolgimento dei corsi.

Una comunicazione trasparente contribuisce a evitare malintesi e a ottenere il consenso dei residenti.

La delibera a quel punto specificherà i termini dell’accordo con l’organizzatore del corso, gli orari, le tariffe e le modalità di accesso per i partecipanti esterni.

Nella successiva fase, l’amministratore del Condominio stipulerà un contratto (può andar bene anche un contratto di comodato) con l’organizzatore del corso di nuoto, definendo chiaramente le responsabilità di entrambe le parti. È bene che il contratto includa clausole relative alla sicurezza, alla gestione delle emergenze, alla copertura assicurativa e al rispetto delle normative vigenti.

L’area legale dell’associazione è disponibile ad assistere il Condominio in ogni fase di tale procedura e fornire il supporto necessario anche in termini di modulistica.

Si ringrazia il CSN-UNICONDOMINIO: Avv. Roberto Catucci, Dott. Comm. Gianluigi Palombo, Avv Domenico Fantasia, Avv. Oriana Pappalardo, Arch. Antonio Ciolfi, Dott. Rocco Guerriero, Luigi Pennino

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