Contatta la redazione: redazione@condominiocaffe.it | Redazione 0804136090 | 3402464960

Cosa accade al tuo contratto di locazione se scopri che l’immobile in cui vivi è privo dell’agibilità?

Cosa accade al tuo contratto di locazione se scopri che l’immobile in cui vivi è privo dell’agibilità?

Cosa puoi fare se, dopo aver firmato un contratto di compravendita di un appartamento, vieni a conoscenza che l’immobile manca dell’agibilità?

Prima dell’entrata in vigore del Testo Unico dell’edilizia esistevano il certificato di abitabilità, con riferimento agli immobili ad uso abitativo, ed il certificato di agibilità, per quelli ad uso diverso dall’abitazione.

Oggi, invece, per come disposto dal Testo Unico in materia di edilizia, il D.P.R. n. 308/2001, tutti gli immobili costruiti dopo il 30 giugno 2003 devono avere la certificazione relativa alla sussistenza delle condizioni di salubrità, igiene, sicurezza, risparmio energetico degli impianti e degli edifici nonché della conformità della costruzione al progetto presentato ed il certificato di agibilità.

Ma dall’anno 2016 l’attestazione della idoneità dell’immobile alle condizioni di sicurezza, salubrità e igiene, in conformità alle prescrizioni di legge, non è più contenuta in un certificato di agibilità, rilasciato dall’ufficio comunale competente, perché è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, la quale deve essere presentata dal privato interessato, ogni qualvolta vuole costruire nuovi immobili o effettuare ricostruzioni o sopraelevazioni oppure realizzare qualsiasi tipo di intervento, allo Sportello Unico per l’edilizia del comune dove si trova il cespite.

Quali sono le conseguenze per il trasgressore in caso di mancanza di agibilità?

Le principali conseguenze della mancata presentazione della segnalazione consistono: (1) nell’applicazione al privato, che doveva adempiervi, della sanzione pecuniaria che va da 77,00 a 464,00 euro; (2) nella responsabilità che il trasgressore assume nei confronti delle terze persone che, in buona fede, hanno concluso dei contratti proprio con riferimento all’uso e a godimento dell’immobile privo di agibilità.

In questa sede non è privo di utilità ricordare che se il proprietario di un immobile inagibile consegna all’Agenzia delle Entrate competente la relativa richiesta, può pagare:

1) l’Imposta Comunale Unica ridotta al 50%, se l’immobile è in condizioni di degrado ma non tanto da essere considerato un ‘rudere’;

2) nessuna Imposta Comunale Unica – IMU, da cui sarà esente, se l’immobile è in condizioni di degrado tanto da essere considerato un ‘rudere’, categoria F/2.

Quali sono le conseguenze se acquisti una casa senza agibilità?

La Suprema Corte di cassazione in più occasioni ha precisato che, in mancanza di agibilità, il contratto di compravendita dell’immobile, a prescindere dall’uso effettivo dello stesso, è soggetto all’azione di risoluzione per grave inadempimento del venditore ed all’azione di risarcimento del danno da parte dell’acquirente.

Quali sono le conseguenze in caso di locazione di casa senza agibilità?

Nei casi di contratti di locazione, con riferimento alle conseguenze della mancata agibilità occorre fare una importante distinzione. Infatti, il contratto di locazione ad uso abitativo di un immobile, che poi risulta privo di agibilità, è soggetto alla risoluzione, con la conseguenza immediata che il conduttore potrà smettere di pagare i canoni di locazione ma dovrà lasciare l’immobile.

Mentre, il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo di un immobile, che poi risulta privo di agibilità, non è soggetto alla risoluzione. Tanto viene confermato dal più recente orientamento della Suprema Corte di cassazione (sent. n. 14731/2018; n. 17986/2014; sent. n. 1735/2011), da ultimo la sentenza n. 9670 del 26 maggio 2020, che ha fatto applicazione del principio secondo cui nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo grava sull’inquilino (e non sul locatore) l’onere di controllare che le caratteristiche dell’immobile siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che lo stesso intenda esercitarvi nonché il rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.

©Riproduzione riservata

Avv. Samantha Mendicino

Ricevi le principali novità sul Condominio in tempo reale direttamente nella tua casella email. Iscriviti gratuitamente agli aggiornamenti di CondominioCaffe


Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

×

Powered by WhatsApp Chat

× Ti possiamo aiutare?