Criteri di riparto spese dell’impianto di citofono

Bene comune. In caso di impianto citofonico comune a tutti, anche se l’art. 1117 c.c. non menziona espressamente l’impianto citofonico tra i beni di proprietà comune va, comunque, affermata la natura comune del bene, in quanto il medesimo svolge una funzione utile a tutti i condomini. Difatti, per essere tale, il bene pur non menzionato dall’art. 1117 c.c., comunque assolva ad una funzione strumentale all’uso delle unità immobiliari.

Criterio di ripartizione dell’impianto comune: pro quota o parti uguali?

I soggetti tenuti al pagamento dei suddetti costi sono solo coloro che usufruiscono della cosa, occorre individuare l’effettivo criterio di ripartizione applicabile. Quindi conseguenziale è l’applicazione del  primo comma dell’art. 1123 c.c. Tuttavia, nonostante tale impostazione basata sul criterio normativo dell’uso comune, secondo un orientamento di merito, per una parte dell’impianto andrebbe, invece, adottata una ripartizione per quote identiche.

In particolare, secondo tale assunto, nel sistema di comunicazione tra ciascun appartamento condominiale e l’esterno (citofono) possono distinguersi parti comuni (il quadro esterno e comunque tutta la parte dell’impianto che precede la diramazione dei cavi in direzione delle singole unità abitative) e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Da ciò la necessità di distinguere, anche in sede di riparto delle spese di installazione, la parte comune da quelle di proprietà individuale: di esse, la prima ricade nel regime previsto dall’art. 1123, secondo comma, c.c.; mentre, le seconde gravano interamente su ciascun condomino in ragione della loro obiettiva entità (Trib. Bologna, 22 maggio 1998, n. 1299).

Nonostante tale assunto, alcuni autori hanno osservato l’incongruenza della pronuncia insita nel fatto che la ripartizione in quote uguali viene giustificata dal Tribunale mediante la ratio prevista (invece) per la ripartizione per quote millesimali. Ad ogni modo, se i condomini vogliono ripartire la spesa in parti uguali possono farlo, purché la delibera venga assunta all’unanimità oppure, se assunta a maggioranza, nessuno la contesti (Cass. civ., sez. VI, 21 giugno 2018, n. 16389).

 Per i motivi esposti, il metodo più corretto per ripartire la spesa è il seguente:

• le parti comuni a tutti fino al punto di diramazione verso il singolo appartamento: in millesimi di proprietà (escludendo le unità che non risultano comproprietarie dell’impianto);
• parti private (ad esempio il citofono) a carico del singolo proprietario.
• se i condomini vogliono ripartire la spesa in parti uguali possono farlo, purché la delibera venga assunta all’unanimità oppure, se assunta a maggioranza, nessuno la contesti.

 Videocitofono per un solo condòmino?

Secondo i giudici di legittimità(Cass., 6643/2015), il condomino può installare un proprio videocitofono su parete condominiale a condizione che non impedisca agli altri condomini di poter fare altrettanto. La legge (art. 1102 c.c.) dice, infatti, che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; a tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. Diversamente, nel caso di violazione del decoro architettonico, il condominio ben potrebbe opporsi e finanche ottenere la rimozione del videocitofono e il ripristino dello status quo ante.

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