Il fatto. Il proprietario di un appartamento posto al piano terra di uno stabile condominiale agiva in giudizio contro il Condominio per ottenere il risarcimento dei danni da infiltrazioni verificati all’interno della propria abitazione.
Il Tribunale di Roma (sentenza n. 6730 del 29 aprile 2020) ha accolto la domanda del condomino.
Il giudice ha accertato che i danni erano stati provocati da una perdita dell’impianto di riscaldamento condominiale, più precisamente dalla “rottura delle tubazioni di una colonna montante che è sita in un’intercapedine sul lato este del salone”.
Mancata custodia. La responsabilità in questione deriva dal fatto che il Condominio è il custode delle parti comuni. E, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, il custode è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che riesca a provare il caso fortuito.
Per dirla con le parole dei giudici, “il potere di fatto che il custode ha sulla cosa va a fondare la sua responsabilità in ordine alle conseguenze ingiustamente pregiudizievoli che derivino dalla res a danno della sfera di un terzo”.
Insomma, in termini generali il Condominio risponde di tutti i danni derivanti a terzi o agli stessi singoli condomini dalle parti comuni che ha in custodia. L’unico modo che ha per liberarsi da responsabilità è dimostrare il caso fortuito, cioè la presenza di un evento imprevedibile per il custode ed inevitabile, che è la vera causa del danno lamentato.
Trasloco, vitto e alloggio. Paga il condominio. Nel caso di specie, il Condominio dovrà risarcire tutte le spese necessarie per i lavori di ripristino dell’appartamento danneggiato. Ma c’è di più. Il Tribunale di Roma ha aggiunto al risarcimento da corrispondere anche le spese per il trasloco del condomino e per l’acquisto di vitto e all’alloggio per sé e la propria famiglia, ritenendole “spese funzionali all’esecuzione dei lavori di ripristino dell’appartamento”.
Questo perché l’appartamento danneggiato non sarà utilizzabile fino al completamento dei lavori. Circostanza che costringe il condomino e la sua famiglia al trasloco di parte del mobilio e, inoltre, al trasferimento presso un albergo o un b&b per tutta la durata del lavori.
Secondo il consulente tecnico, questi costi aggiuntivi si rendono necessari “in quanto la cucina non sarà agibile per tutta la durata dei lavori, e l’alloggio per il periodo necessario per la lamatura e lucidatura del pavimento in parquet, compreso l’asciugatura. Il programma dell’intervento,programmato ed eseguito con continuità, è previsto, due giorni per il trasloco, sette giorni per il parquet, due di fermo dell’attività dopo il parquet, uno per la rifinitura della tinteggiatura della parete e riposizionamento del battiscopa, ed infine due giorni per la riconsegna e il riposizionamento dei mobili e complementi di arredo”.
Appare dunque condivisibile la decisione del giudice di conteggiare anche le spese necessarie al trasloco, all’acquisto del vitto ed all’alloggio nel risarcimento da corrispondere al proprietario danneggiato. Circa 14.200 euro, oltre alle spese processuali, anche queste a carico del Condominio.
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