Il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 3025 del 4 agosto 2025, si è pronunciato su un tema estremamente delicato e controverso riguardante il decorso dei termini di decadenza per il deposito dell’impugnazione di delibera assembleare nel caso in cui sia stata avviata la procedura di mediazione obbligatoria.
I fatti di causa
La vicenda in commento nasce in seguito all’impugnazione di una delibera assembleare da parte di due condomini che contestavano sia la modalità di svolgimento (in videoconferenza) sia la ripartizione adottata con riferimento ad alcune spese condominiali (facciata e impianto fognario).
Nel dettaglio, i condomini impugnavano il deliberato assunto in occasione di un’assemblea condominiale tenuta il 30 aprile 2021, lamentando vizi di forma e di merito.
Con riferimento al primo motivo di doglianza, ovverossia la circostanza secondo cui l’assemblea si potesse svolgere interamente da remoto, il magistrato procedente ha risolto la questione senza indugio.
Invero, l’art. 66 disp. att. c.c. ammette la possibilità di tenere assemblee in modalità di videoconferenza, previo consenso della maggioranza dei condomini. Nel caso di specie, si legge nella motivazione, nelle precedenti riunioni l’assiste condominiale si era espressa favorevolmente riguardo alla possibilità di svolgimento dell’assemblea in modalità di videoconferenza.
Con riferimento alle altre questioni (approvazione del bilancio consuntivo 2020, ripartizione di spese straordinarie e gestione di una proposta transattiva), la questione viene affrontata sotto il profilo processuale, verificando se – come rilevava il condominio convenuto nella propria comparsa di costituzione – parte attrice fosse effettivamente decaduta dal termine per impugnare, con la conseguente declaratoria di inammissibilità dell’impugnazione esplicata.
La stabilità delle decisioni assembleari
In primo luogo, la decisione in rassegna argomenta in ordine al generale principio secondo cui deve ritenersi che le decisioni dell’assemblea condominiale siano valide e applicabili fino all’eventuale intervento dell’autorità giudiziaria che ne accerti la non compatibilità dell’ordinamento.
Ne deriva che, come sostenuto dalla Suprema Corte (Cass. SS.UU., sent. n. 9839/2021), le deliberazioni dell’assemblea condominiale – salvo limitatissimi casi di nullità – devono, al più, ritenersi annullabili.
Il magistrato barese indulge nell’elencazione dei «casi tipici» di nullità delle delibere, valorizzandone la limitatezza applicativa e la peculiarità delle fattispecie ricomprese in tale catalogo.
Per dovere di completezza, si ricorda che sono affetta da nullità esclusivamente le delibere assembleari per cui si rileva:
- mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali -ad es. oggetto, causa o forma
- 2. impossibilità dell’oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi come concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato
- 3. illiceità, nel senso che quanto deciso risulta contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume -ad es. una delibera che introduce discriminazioni tra i condòmini nell’uso delle cose comuni
In tutti gli altri casi, la delibera potrebbe essere affetta da annullabilità, con la conseguente subiezione al termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c.
I rapporti tra mediazione, processo e decadenza
L’art. 1137 c.c. fissa in 30 giorni il termine per impugnare le delibere (dalla delibera per i presenti, dalla comunicazione per gli assenti).
Tuttavia, com’è noto, il termine di impugnazione delle delibere assembleari è soggetto a all’obbligatorio e preliminare esperimento di un tentativo di mediazione.
L’attivazione del procedimento di mediazione comporta, ai sensi dell’art. 8 D.Lgs. 28/2010, che il termine decadenziale dei 30 giorni si interrompa, per riprendere al termine del procedimento di mediazione.
Correttamente, ci si deve interrogare sul momento di effettiva ripresa della decorrenza dei termini.
Il secondo comma dell’art. 8 del citato d. lgs. 28/2010 dispone che «dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta».
A sua volta, l’art. 6 del d 1.gs. 28/2010 dispone che «il procedimento di mediazione ha una durata non superiore a tre mesi (oggi: sei mesi)», prorogabile di ulteriori tre mesi dopo la sua instaurazione e prima della sua scadenza con accordo scritto delle parti.
Al momento in cui era stato depositato il ricorso, la norma prevedeva, quindi, che la durata “normale” (ma comunque prorogabile, ma una sola volta, per uguale periodo) del procedimento fosse di tre mesi.
Con ciò la durata del procedimento di mediazione non può e non deve essere “illimitata”, ma – al contrario – il legislatore ha fissato specifici termini, connessi a specifiche conseguenze processuali.
Nel caso di specie, il magistrato procedente si impegna a verificare puntualmente i termini delle distinte fasi. Il procedimento di mediazione era stato aperto con domanda dell’1 giugno 2021, per concludersi (negativamente), dopo 11 mesi, il 31/05/2022.
Bisogna, però, considerare che:
- la deliberazione assembleare impugnata è del 30/04/2021
- la comunicazione della domanda di mediazione è intervenuta in data 01/06/2021
Sennonché, prima della Riforma Cartabia, era invalsa l’interpretazione secondo cui dall’esplicazione degli effetti della mediazione (nel caso: 01/06/2021), decorressero i tre mesi di interruzione della decadenza (quindi: fino al 01/09/2021, termine espressamente escluso dalla sospensione feriale). Da questo termine sarebbero nuovamente decorsi – a prescindere dalla volontà delle parti di proseguire la mediazione – i termini decadenziali di 30 giorni per il deposito dell’impugnazione giudiziale.
Anche per una funzione di economia processuale, si deve ritenere che la prosecuzione della mediazione oltre il termine legale (in questo caso protrattasi per 11 mesi) non possa prolungare indefinitamente gli effetti sospensivi.
Ne deriva che il ricorso, depositato il 29 giugno 2022, era tardivo. Per l’effetto, il Tribunale ha dichiarato la decadenza dall’impugnazione e condannato i condomini soccombenti alle spese di lite.
Riflessioni conclusive
La sentenza ribadisce un principio fondamentale secondo cui la mediazione non può diventare uno strumento per aggirare i termini di legge per l’impugnazione delle delibere condominiali.
Al contrario, le opportunità della procedura di mediazione sono innumerevoli, ma devono essere correttamente gestite.
In particolare, le opportunità di confronto e di “ripensamento” (egualmente condiviso tra tutte le parti in gioco) devono essere utilmente esplorate senza che questo possa condurre ad atteggiamenti (inutilmente) dilatori.
Gli amministratori (e i loro consulenti) devono essere consapevoli che, trascorsi i termini mesi previsti (eventualmente prorogabili), i condomini che intendono impugnare devono depositare ricorso entro i successivi 30 giorni, a prescindere dalla durata effettiva della procedura di mediazione.
Un chiarimento che rafforza la certezza e la stabilità delle decisioni assembleari, garantendo una gestione più sicura delle vicende condominiali.
Un’ultima chiosa finale. Proprio in considerazione di tali circostanza, la c.d. “Riforma Cartabia” ha esteso il termine della durata minima del procedimento da tre a sei mesi, mantenendo comunque la possibilità di proroga della durata della mediazione.
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