Delibere condominiali: la maggioranza non può cambiare le regole decise da tutti

Immagina una situazione piuttosto comune. Dopo anni di contenzioso, il condominio raggiunge un accordo con il costruttore per risolvere i problemi dell’edificio. Tutti i condomini condividono una scelta: le somme ottenute serviranno a eliminare i difetti costruttivi, secondo criteri approvati all’unanimità.

Passa il tempo, i lavori vengono eseguiti e arriva il momento di approvare il rendiconto finale. Durante l’assemblea, però, emerge una proposta diversa: alcune spese vengono considerate “individuali” e attribuite soltanto ai proprietari delle unità interessate.

Sembra una semplice decisione contabile.

Eppure non lo è.

Il Tribunale di Latina, con la sentenza n. 1494 del 2026, ricorda che quando tutti i condomini hanno raggiunto un accordo su un determinato criterio di ripartizione, quella scelta non può essere modificata successivamente dalla sola maggioranza assembleare.

Una convenzione tra condomini vale più di una successiva maggioranza

La vicenda trae origine da una transazione conclusa tra il condominio e la società costruttrice, che aveva versato 150.000 euro per definire una controversia relativa ai vizi costruttivi dell’edificio.

Nel 2016 l’assemblea, con il consenso unanime di tutti i partecipanti, aveva stabilito non solo di accettare la proposta, ma anche di destinare quelle somme alla realizzazione degli interventi necessari per eliminare i difetti costruttivi, fissando così il criterio con cui affrontare i relativi costi.

Per il Tribunale quella deliberazione non rappresenta una semplice decisione organizzativa.

Costituisce una vera e propria convenzione tra tutti i condomini, pienamente consentita dall’art. 1123 del Codice civile, che permette ai partecipanti di derogare ai criteri legali di ripartizione attraverso un accordo unanime.

Perché la delibera del 2019 è stata dichiarata nulla

Nel 2019, una nuova assemblea ha approvato il rendiconto finale dei lavori, imputando però una parte significativa dei costi come “spese individuali”, con un aggravio economico rilevante per alcuni condomini.

Il punto critico non è stato l’approvazione del rendiconto.

Il vero nodo è stato il criterio utilizzato per distribuire quelle spese.

Secondo il giudice, l’assemblea ha modificato, con una deliberazione adottata a maggioranza, un criterio che era stato stabilito in precedenza con il consenso unanime di tutti i condomini. In questo modo è stato alterato un accordo convenzionale che la maggioranza non aveva il potere di cambiare.

Il richiamo alle Sezioni Unite della Cassazione

La decisione si inserisce nel solco dell’orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione.

Il Tribunale richiama infatti la sentenza delle Sezioni Unite n. 9839 del 14 aprile 2021, secondo cui sono nulle le deliberazioni con cui l’assemblea, deliberando a maggioranza, introduce o modifica i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge oppure da una convenzione tra tutti i condomini. Si tratta di una materia che non può essere rimessa alla regola della maggioranza.

Applicando questo principio, il giudice ha dichiarato nulla soltanto la parte della deliberazione relativa al criterio di riparto delle spese, lasciando invece ferma la validità dell’approvazione della contabilità dei lavori. È stata inoltre respinta la domanda con cui il condominio chiedeva il pagamento delle quote fondate proprio sul riparto dichiarato nullo.

Cosa significa, in concreto, per i condomini

Questa pronuncia offre un’indicazione importante anche per chi non ha particolare dimestichezza con il diritto condominiale.

Non tutte le decisioni dell’assemblea possono essere assunte a maggioranza.

Quando i condomini hanno costruito insieme un accordo che disciplina la ripartizione di determinate spese, quel patto rappresenta una regola condivisa che garantisce prevedibilità e tutela dell’affidamento reciproco. Cambiarla senza il consenso di tutti significherebbe alterare l’equilibrio sul quale ciascun partecipante aveva fatto affidamento.

Pensaci.

Molte controversie condominiali nascono dalla convinzione che una nuova maggioranza possa sempre modificare le decisioni del passato.

Questa sentenza ricorda invece che esistono limiti precisi. Alcuni accordi appartengono alla sfera delle convenzioni tra condomini e, proprio per questo, possono essere modificati soltanto con lo stesso livello di consenso che li ha fatti nascere.

È una distinzione che, spesso, evita conflitti ben più costosi di una singola delibera.

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