In questo articolo affrontiamo la questione relativa a chi spetti il diritto alla detrazione fiscale per le spese condominiali in caso di compravendita di un’unità immobiliare nell’ipotesi in cui il precedente proprietario abbia materialmente sostenuto le spese. Il nodo centrale, dunque, è stabilire se la detrazione debba essere riconosciuta al venditore o all’acquirente, che al momento della dichiarazione dei redditi risulta proprietario dell’immobile.
La normativa di riferimento in tema di detrazioni fiscali
La normativa di riferimento per la disciplina delle agevolazioni fiscali in materia edilizia è rappresentata da:
- l’art. 1, comma 1, della legge 27 dicembre 1997, n. 449, resa permanente dall’art. 4 del decreto-legge 06 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.
- l’articolo 16-bis nel TUIR (D.P.R. 917/1986) introdotto dalla normativa di cui al punto precedente
Le spese condominiali destinate a interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficientamento energetico o ristrutturazioni possono beneficiare di detrazioni fiscali, a condizione che il pagamento sia tracciabile, eseguito con modalità specifiche e dedicate alla procedura, nonché riconducibile a spese documentate approvate dall’assemblea condominiale.
Il dilemma: venditore o acquirente?
In caso di trasferimento di proprietà, il quesito principale riguarda l’individuazione del soggetto che ha diritto alla detrazione.
La disciplina fiscale, ribadita anche dalla Circolare ADE n. 17/E del 2023, prevede la seguente regola di base: il beneficio segue il principio della titolarità del diritto reale al momento della dichiarazione e l’acquirente subentra automaticamente nei benefici fiscali ancora fruibili. Infatti, l’Agenzia Delle Entrate chiarisce ancora una volta che “in caso di cessione dell’unità immobiliare, la detrazione non ancora usufruita si trasferisce automaticamente, per le rate residue, all’acquirente.”
Secondo l’Agenzia Delle Entrate, dunque, LA DETRAZIONE FISCALE SEGUE L’IMMOBILE e viene trasferita automaticamente al nuovo condòmino.
Questo comporta che l’amministratore di Condominio, nella dichiarazione inerente alle detrazioni fiscali sui pagamenti al fornitore eseguiti l’anno prima, debba riportare il nominativo del nuovo condòmino e non quello del venditore seppur (quest’ultimo) sia colui che ha materialmente corrisposto l’importo posto a carico dell’unità immobiliare oggetto di compravendita.
Deroga alla regola generale
L’ADE ha, tuttavia, sempre previsto una deroga alla già menzionata regola generale: ossia “salvo diverso accordo tra le parti”. In particolare “nell’ipotesi in cui un contratto di compravendita di un immobile sia stipulato nel medesimo anno di sostenimento della spesa e preveda che la detrazione rimanga in capo al cedente che ha sostenuto la spesa, quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione (Circolare 01.06.2012 n. 19/E, risposta 1.8)”.
In mancanza dell’indicazione di tale specifico accordo nel rogito notarile (ad esempio per una dimenticanza), il venditore può comunque beneficiare delle detrazioni in discorso grazie ad “una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito”.
Caso di studio
Facciamo un esempio pratico: il condòmino vende il proprio appartamento a ottobre 2024 e nei mesi precedenti di tale anno aveva pagato spese condominiali per lavori di ristrutturazione detraibili al 50%, per un totale di 10.000 euro. Senza specifiche clausole nell’atto di vendita che prevedano diversamente, l’acquirente erediterà il diritto alla detrazione a partire dal 2025.
Se, invece, il contratto prevede che il diritto alla detrazione si mantenga in capo al venditore, l’amministratore dovrà rilasciare la certificazione al vecchio proprietario, che potrà godere del beneficio fiscale.
Applicazione per analogia delle regole esaminate per altri diritti sull’immobile
L’ADE ha chiarito che le disposizioni esaminate trovano applicazione:
- in tutte le ipotesi di una cessione dell’immobile e, quindi, anche per le cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la DONAZIONE (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 4).
- In caso di PERMUTA dell’immobile, in quanto compatibili ex art. 1555 c.c. con le norme stabilite per la vendita (Circolare 19.06.2012 n. 25/E, risposta 1.2).
Diversamente, in caso di costituzione del diritto di USUFRUTTO, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario.”
Il ruolo dell’amministratore di Condominio sulla vicenda
In caso di richiesta del venditore di ricevere la dichiarazione della detrazione fiscale a suo nome, trattandosi di un’eccezione alla regola generale, si consiglia all’amministratore di Condominio di farsi trasmettere la documentazione che comprovi l’accordo sulla deroga in discorso e verificarla attentamente prima di rilasciare il documento di interesse.
A quel punto, potranno verificarsi due ipotesi:
- Assenza di accordi specifici sul beneficiario delle detrazioni fiscali. In tal caso il rappresentante legale del Condominio intesterà la certificazione al nuovo proprietario;
- Se, invece, nell’atto di rogito o in altra scrittura privata autenticata è stato specificato che il venditore mantiene il diritto alla detrazione, la certificazione dovrà essere emessa a nome di quest’ultimo.
A cura del CSN UNICONDOMINIO Avv. Roberto Catucci, Dott. Gianluigi Palombo, Avv Domenico Fantasia, Avv. Oriana Pappalardo, Arch. Antonio Ciolfi, Dott. Rocco Guerriero, Luigi Pennino.
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