Detrazioni Fiscali e trasmissibilità all’erede: Stop dalla Cassazione se l’immobile è affittato

La Corte di Cassazione (ord. n. 2061/2025) affronta un tema spinoso e tutt’altro che raro: l’erede può fruire delle detrazioni fiscali per ristrutturazione edilizia spettanti al de cuius, se non ha la disponibilità diretta dell’immobile? La risposta è netta: no, se l’immobile è affittato a terzi.

I fatti e i precedenti gradi di giudizio

Un contribuente impugnava una cartella dell’Agenzia delle Entrate, ritenendo di avere diritto alle residue detrazioni per ristrutturazione maturate dalla madre defunta, anche se l’immobile era locato a terzi.

La Commissione Tributaria Provinciale di Perugia dava ragione al contribuente, valorizzando un’interpretazione costituzionalmente orientata della norma.

La Commissione Tributaria Regionale, invece, ribaltava la decisione rilevando che l’erede non aveva la “detenzione materiale e diretta” del bene e che, pertanto, l’interpretazione operata in primo grado dalla CTP fosse errata.

L’intervento risolutivo della Corte di Cassazione

Coinvolta per riformare la sentenza di secondo grado, la Corte di Cassazione conferma la lettura operata dalla Commissione Tributaria Regionale, ritenendo che, per usufruire delle residue detrazioni spettanti al de cuius, l’erede debba avere la detenzione diretta dell’immobile.

Invero, le agevolazioni fiscali sono norme di stretta interpretazione, che non si prestano a letture estensive.

Nel caso di specie, l‘art. 2, c.  5, della legge 27 dicembre 2002 n. 298 prevede che «La detrazione fiscale spettante per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, e successive modificazioni, ivi compresi gli interventi di bonifica dall’amianto, compete, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2005, per un ammontare complessivo non superiore a 48.000 euro, per una quota pari al 36 per cento degli importi rimasti a carico del contribuente, da ripartire in dieci quote annuali di pari importo. Nel caso in cui gli interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati fino al 31 dicembre 2005 consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati successivamente al 1 gennaio 1998, ai fini del computo del limite massimo delle spese spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni. Resta fermo, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare oggetto degli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, e successive modificazioni, che le detrazioni possono essere utilizzate dal venditore oppure essere trasferite all’acquirente persona fisica. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene».

L’erede può godere del beneficio fiscale solo se ha la concreta e personale disponibilità dell’immobile, e non lo affitta a terzi.

Più precisamente, secondo la Suprema Corte, «l’immobile [deve essere] nella concreta disponibilità dall’interessato per le sue personali esigenze abitative, quand’anche saltuarie, e che tale disponibilità sia diretta, con ciò escludendosi una detenzione del bene per interposta persona (in tesi, un locatario o un comodatario)».

Non regge il confronto con chi acquista un immobile già ristrutturato o lo utilizza saltuariamente, posto che l’erede non ha mai sostenuto le spese né acquisito il diritto in proprio, ma solo per interposta persona (il de cuius, appunto).

Cosa cambia per i contribuenti

La Cassazione fissa un principio chiaro: l’erede non subentra automaticamente nelle detrazioni fiscali se non ha il possesso diretto dell’immobile, circostanza che ha un impatto concreto ed incisivo nel caso di immobili pervenuti a seguito di eredità.

Una linea rigorosa, che conferma il principio secondo cui le disposizioni normative che prevedono agevolazioni fiscali vanno lette e interpretate “alla lettera”.

Invero, se l’erede intende beneficiare della residua detrazione fiscale, dovrà avere disponibilità diretta del bene (es. uso personale, anche saltuario).

Viceversa, la circostanza secondo la quale un immobile viene concesso in locazione (prima del decesso da parte del de cuius ovvero successivamente ad opera dell’erede) comporta l’automatica decadenza dalla fruizione del beneficio fiscale.

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