In ambito condominiale, il proprietario esclusivo del lastrico solare ha la facoltà di costruire sulla copertura dell’edificio senza necessità di ottenere il consenso preventivo dell’assemblea, in base agli articoli 1102 e 1122 del codice civile. Tuttavia, ciò a condizione che l’opera non comprometta la funzione originale di copertura e protezione degli appartamenti sottostanti, non danneggi le parti comuni e non pregiudichi la sicurezza, la stabilità e l’estetica dell’edificio.
Se la costruzione realizzata sul lastrico solare viola anche solo una di queste condizioni (indipendentemente dalla legittimità urbanistica dell’opera), essa dovrà essere rimossa in quanto illegittima, e il proprietario responsabile sarà obbligato a ripristinare lo stato originale dei luoghi.
Questo principio è stato ribadito dal Tribunale di Napoli nella sentenza numero 2380 del 28 febbraio 2024, che ha chiarito in modo esaustivo le norme che regolano la materia.
La vicenda processuale
Con un atto di citazione regolarmente notificato, il condominio ha citato in giudizio il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano, sostenendo che, nonostante il dissenso dell’assemblea condominiale, egli aveva realizzato una struttura in legno sul lastrico solare di sua esclusiva proprietà, collegandola all’immobile sottostante tramite un’apertura nel solaio, non eseguita a regola d’arte. L’attore ha affermato che il foro maldestramente praticato nel lastrico solare per collegare l’appartamento al manufatto in legno aveva causato gravi problemi per la proprietà condominiale.
In particolare, a causa dell’alterazione dell’integrità della guaina impermeabilizzante, era stata compromessa la funzione di copertura del lastrico solare, causando infiltrazioni d’acqua non solo nell’unità del convenuto, ma anche lungo le pareti perimetrali e le facciate. Inoltre, la regolarità del deflusso delle acque piovane era stata irrimediabilmente alterata, con evidenti fenomeni di ristagno a causa del foro praticato nella copertura, comportando rischi di deterioramento delle strutture portanti dell’edificio.
Il condòmino convenuto si è costituito in giudizio, contestando integralmente le richieste di rimozione dell’opera e di ripristino, oltre al risarcimento danni avanzato dal condominio attore, il quale ha anche richiesto il rimborso delle spese di mediazione sostenute nella fase stragiudiziale. Dopo l’istruttoria e l’acquisizione della consulenza tecnica d’ufficio, la causa è stata riservata per la decisione.
Le valutazioni del Tribunale
Il giudice di merito, accogliendo la richiesta dell’attore, ha ordinato al proprietario esclusivo del lastrico solare di rimuovere la costruzione contestata, riparare la copertura danneggiata e rimborsare le spese legali, basandosi sulle conclusioni dell’elaborato peritale presentato dall’ausiliario del giudice.
Dalla consulenza tecnica d’ufficio è emerso chiaramente che il comportamento della parte convenuta non ha rispettato i limiti stabiliti dagli articoli 1102 e 1122 del codice civile. In particolare, nel punto di contatto tra la struttura in legno e l’appartamento sottostante, si sono riscontrati evidenti difetti di impermeabilizzazione, causati dalla rottura della guaina bituminosa.
Questa inadeguata saldatura tra la costruzione privata e la copertura condominiale, secondo il consulente, è stata provocata da errori nell’esecuzione dei lavori di sopraelevazione da parte del proprietario del lastrico, come sostenuto dall’attore. Ciò ha determinato un’alterazione del normale deflusso delle acque meteoriche, causando ristagni sulla copertura condominiale e un concreto rischio di infiltrazioni d’acqua, sia nelle unità private sottostanti che, soprattutto, nelle aree comuni.
L’uso corretto della cosa comune da parte del singolo
Sulla base di queste considerazioni tecniche, il giudice di merito ha affermato che l’uso del lastrico di proprietà esclusiva, sebbene lecito, non può mai avvenire in modo da danneggiare le parti comuni, in conformità al divieto generale di cui all’articolo 1122 del codice civile, il quale stabilisce che ogni condòmino, nel piano o nella porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che arrechino danno alla proprietà condominiale, alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In applicazione di tali principi, il Tribunale di Napoli ha ribadito che l’uso del lastrico di proprietà esclusiva non deve mai compromettere la sua funzione di copertura e protezione delle unità immobiliari sottostanti, appartenenti ad altri condòmini (Cass. 24418/2018).
L’applicazione dei principi al caso concreto
Contestualizzando queste affermazioni alla specificità del caso esaminato dal giudice campano, non ci sono dubbi, per il giudice partenopeo, sulla scarsa qualità esecutiva della costruzione realizzata dal convenuto. Questa ha compromesso in modo significativo l’integrità del lastrico solare e la sua funzione naturale di protezione dalle intemperie delle unità immobiliari sottostanti, alterandone irrimediabilmente la specifica funzione. Ne deriva la necessità di una rimozione immediata e di un ripristino, per evitare che il ristagno d’acqua sul tetto possa danneggiare, attraverso stillicidio, anche l’integrità dei muri perimetrali e delle facciate condominiali.
La condanna alle spese di lite si estende alle spese di mediazione
Infine, è importante sottolineare che il Tribunale, nel condannare la parte soccombente al rimborso delle spese legali a favore dell’attore, ha incluso anche le spese sostenute dall’istante per la fase di mediazione. Questo evidenzia ulteriormente l’importanza di tale procedimento nel prevenire il contenzioso e, di conseguenza, nel ridurre il carico giudiziario.
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