Il nuovo comma 4 dell’art. 1118 c.c., nella formulazione assunta a seguito della riforma, prevede due presupposti per la legittimità del distacco dall’impianto di riscaldamento (o di condizionamento): mancanza di notevoli squilibri di funzionamento o aggravio di spese per gli altri condomini.In presenza anche di una sola delle due situazioni sopra indicate, il distacco non può avere luogo.In un condominio quindi in cui uno o più condòmini decidano di optare per il distacco, rimane praticamente esistente e funzionante l’impianto centralizzato, a cui si aggiungono uno o più impianti autonomi.
Cosa bisogna fare se ci si vuole distaccare dall’impianto centralizzato?
Non va fatta alcuna richiesta all’assemblea perché non è più necessaria la sua approvazione. Invece, è buona norma farsi predisporre, da un termo tecnico abilitato, una perizia al fine di provare che non vi saranno squilibri o aggravi di costi. Per meglio dire, se l’amministratore riceve dal condomino una semplice comunicazione, non accompagnata da alcuna perizia tecnica, il professionista richiede al condomino la perizia redatta da un tecnico abilitato, che attesti che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Quali sono le competenze dell’assemblea?
Se il distaccante non fornisce la perizia richiesta, l’amministratore porta la questione in assemblea. In tale situazione, l’assemblea può anche vietare il distacco motivando espressamente a verbale il divieto (ovvero assenza di prova dei presupposti tecnici che legittimano l’esercizio del diritto al distacco); oppure, l’assemblea potrà richiedere la perizia di cui sopra.
A tal proposito, in giurisprudenza è stato evidenziato che la delibera che autorizza il distacco senza una perizia, accontentandosi di quantificare forfettariamente i costi di mantenimento in capo al condomino distaccato, è nulla (Trib. Roma 4 maggio 2016.).
Diversamente, la delibera assembleare che, pur in presenza delle condizioni respinge il distacco, è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune (Cass. 3 aprile 2012 n. 5331).
Cosa deve fare l’amministratore?
L’amministratore che riceve dal condomino la comunicazione di distacco accompagnata dalla perizia, deve comunque notiziarne il Condominio nella competente sede assembleare, essendo l’assemblea chiamata non ad autorizzare il distacco ma a valutare se ne sussistono i presupposti tecnici per l’esercizio del richiamato diritto ex art. 1118 c.c. Se il condomino, cui l’assemblea ha vietato il distacco in assenza della prova delle condizioni richieste dall’art. 1118 comma 4 c.c., si distacca lo stesso,il condominio lo diffida a ripristina la situazione quo ante (riallaccio) e può promuovere una causa per far accertare la illegittimità del distacco.
In conclusione, non è corretta la prassi in cui l’amministratore non consente all’assemblea di valutare se richiedere la perizia al distaccante, soprattutto i risultati della perizia di parte non convincono. Del resto, il distacco presuppone pur sempre un intervento sui beni comuni ed ai sensi del novellato art. 1122 c.c.
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