Avv.ti Giuliana Bartiromo – Mauro Toma
Il fatto. Tre condòmini, riunitisi direttamente in assemblea in auto-convocazione e, quindi, senza richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria all’amministratore in carica come previsto dall’art. 66 delle disp. att. c.c., procedevano alla nomina di un nuovo amministratore. Quest’ultimo, ponendo a fondamento il verbale della sua nomina in autoconvocazione, attivava a nome del condominio un ricorso ex art. 700 cpc per ottenere la consegna di tutta la documentazione condominiale, nonché dei rapporti bancari afferenti il condominio, custoditi dall’amministratore originario, che assumeva, ella stessa essere l’unico amministratore legittimato a gestire il condominio in regime di prorogatio.
Si costituiva, infatti, nel procedimento ex art. 700 cpc innanzi il Tribunale di Lecce, l’amministratrice, la quale contestava la nomina del nuovo amministratore perché avvenuta senza l’osservanza della procedura inderogabile prevista dall’art. 66 delle disp. att. c.c. e, pertanto, richiedeva il rigetto di tutte le istanze formulate dal ricorrente. All’interno del condominio, difatti, si era creata l’imbarazzante situazione di compresenza di due amministratori, ciascuno dei quali assumeva di essere il legale rappresentante del condominio, perché validamente nominato da una delibera, mai impugnata.
La decisione del Tribunale di Lecce. A seguito della concessione di termini per depositare opportune note, il Tribunale di Lecce, sciogliendo la riserva e con provvedimento del 06.11.2020 (si veda allegato) ha disposto che, in via preliminare, occorre risolvere la questione della esatta individuazione di chi rivesta attualmente la carica di amministratore del condominio nonché se l’amministratore nominato dalla delibera in autoconvocazione avesse la legittimazione a proporre azioni in nome e per conto del condominio. Ebbene, ripercorrendo e analizzando i precedenti verbali di assemblea del condominio, si è potuto comprovare che l’assemblea, spaccatasi in due fazioni e creando una situazione di stallo (pochi condòmini con la maggioranza dei millesimi e molti condomini con la maggioranza di teste), non avendo raggiunto la doppia maggioranza per teste e per valore, non è riuscita mai a nominare un nuovo amministratore, lasciando in regime di prorogatio l’amministratrice originaria.
Difatti, secondo l’orientamento del Tribunale di Lecce, la nomina del nuovo amministratore eseguita con una auto-convocazione di assemblea, in violazione dell’art. 66 delle disp. att. c.c. che infatti statuisce che “L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”, non è valida, atteso che i condomini promotori di quell’assemblea hanno agito autonomamente e in violazione delle disposizioni codicistiche. Parte ricorrente, riteneva, invece, superata detta disposizione inderogabile, atteso che il verbale non era stato impugnato da alcun condòmino.
Il Tribunale, sottolinea che detto assunto non è affatto corretto, atteso che “la delibera non ha valore di delibera condominiale, in quanto non è stata convocata da alcun organo riferibile al condominio e corrisponde ad autonoma iniziativa di alcuni condomini, intenzionati ad aggirare la procedura di legge. La stessa, dunque, non può valere quale valido atto di nomina del nuovo Amministratore, difettando della riferibilità alla volontà Condominiale”.
In base a quanto detto, il Tribunale ha ritenuto il ricorso inammissibile prima ancora che infondato, atteso che lo stesso è stato proposto da soggetto non legittimato a rappresentare il condominio. Di conseguenza anche la richiesta consegna della documentazione condominiale è inammissibile ed infondata. Parte resistente viene condannata alla refusione delle spese di lite.
La pronuncia del Tribunale di Lecce risolve una questione davvero delicata, atteso che nella fattispecie in esame si era creata una paradossale situazione in cui all’interno del condominio coesistevano due amministratori, che gestivano il condominio autonomamente perché ognuno riteneva essere legittimato a farlo in virtù di delibere assembleari.
Inoltre, si sottolinea anche l’importanza del principio della doppia maggioranza nelle deliberazioni assembleari, atteso che nel caso in esame, i pochi condòmini, rappresentando la maggioranza dei millesimi, non riuscendo ad ottenere la valida revoca dell’amministratore originario per mancanza del quorum per valore e per teste come espresso dall’art. 1136 quarto comma c.c., hanno ben pensato di, aggirare la normativa condominiale, autoconvocando direttamente l’assemblea dei condòmini, senza rispettare la procedura inderogabile prevista dall’art. 66 delle disp. att. c.c. e, quindi, senza richiedere la preventiva convocazione di un’ assemblea straordinaria all’amministratore in carica.
Ciò pone fine ad ogni possibile rischio, che all’interno di un condòminio, uno o alcuni condomini possano in maniera autonoma ed arbitraria, stravolgere le norme poste alla base dell’organizzazione del condominio, per abusare del loro potere di proprietari e imporre le proprie decisioni sugli altri, in minoranza di valore, ma non per teste. Difatti il principio della maggioranza è posto a fondamento delle delibere assembleari proprio nel rispetto del peso specifico di ogni condòmino. Ed inoltre, neppure, è possibile pensare, che gli altri condomini, di fronte ad “atti di forza” di alcuni, debbano attivarsi anche sopportando le spese di un legale, per impugnare una delibera di autoconvocazione in violazione della normativa, che in quanto tale, rappresenta soltanto un semplice incontro informale tra alcuni condòmini, senza alcun valore, proprio perché non proviene dall’organo riferibile al condominio e, quindi, e tam quam non esset!
Il consiglio. Pertanto, ai fini di una valida delibera, il consiglio è quello di richiedere sempre, all’amministratore in carica, la convocazione di un’assemblea straordinaria per discutere di alcuni punti all’ordine del giorno, tra cui anche una eventuale revoca e nomina di un nuovo amministratore. Decorsi 10 gg dalla richiesta, e solo in questo caso, i condòmini potranno autoconvocarsi e procedere validamente con una delibera condominiale a tutti gli effetti.
Avv. Giuliana Bartiromo – Avv. Mauro Toma
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