Come accade di frequente, nel caso di specie venivano impugnate le delibere assunte dall’assemblea condominiale relative all’approvazione del bilancio consuntivo relativo alla gestione condominiale ed all’approvazione del bilancio preventivo.
Tra le spese contestate vi erano quelle relative alla manutenzione straordinaria dell’impianto di ascensore che, a dire dell’attore, non dovevano essere addebitate al Condominio.
Il caso riportato da evidenza del fatto che l’impianto di ascensore era stato installato successivamente ad esclusiva opera di alcuni condomini e, successivamente, in assemblea, veniva posta a verbale la cessione gratuita al Condominio dell’ascensore installato, con relativa cessione dei diritti di utilizzo per tutti i condomini senza il rimborso delle spese d’installazione ma con la sola contribuzione delle spese di manutenzione a partire dalla data della delibera.
Il Condominio, allora, ponendo in delibera tale cessione,aveva accettato la cessione gratuita dell’impianto di ascensore da parte dei proprietari di unità immobiliari che ne avevano sostenuto la spesa ed aveva approvato il pagamento delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione in base alle tabelle millesimali.
A tale ricostruzione si opponeva il condomino dissenziente ritenendo a carico del Condominio solamente le spese per la manutenzione ordinaria, e non anche quelle di manutenzione straordinaria dell’impianto di ascensore sia per il tenore letterale della delibera con la quale si sarebbe disposta la cessione gratuita dell’impianto sia per il fatto chela proprietà dell’impianto dell’ascensore non era stata trasferita – ma solamente concesso il suo utilizzo e godimento. Tesi poi respinta dal Tribunale di Roma che ha riconosciuto la validità della tesi del Condominio circa la comproprietà dell’impianto dell’ascensore, con ogni conseguenza di oneri e spese.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza richiamata, infatti, ricorda come non sia possibile opporsi alla ripartizione delle spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, di un ascensore realizzato a spese di alcuni condomini e poi ceduto gratuitamente al Condominio. Chi intende opporsi deve (o avrebbe dovuto, come nel caso di specie) impugnare la delibera, da prendersi con un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio, con la quale il Condominio accetti la cessione (gratuita o meno) dell’opera realizzata.
Né si sarebbe potuto decidere diversamente: la Corte di Cassazione (sent. n. 1529/2000) ha chiarito che l’installazione in un edificio in condominio di un ascensore di cui prima esso era sprovvisto costituisce, ai sensi dell’art. 1120, comma 1, c.c., una innovazione, con la conseguenza che la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di cui al comma 5 dell’art 1136 c.c., che può essere attuata, riflettendo servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell’impianto ed in quelle di manutenzione dell’opera.
Né, ancora, ci ricorda il Tribunale di Roma il potere del Giudice sulle deliberazioni condominiali può estendersi sino alla valutazione della vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni. Il Tribunale può, e deve, solamente limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale.
Ma cosa sarebbe successo se temporibus illis il Condominio non avesse accettato la comproprietà dell’ascensore? Secondo la giurisprudenza di legittimità, l’installazione di un ascensore sulle parti comuni, eseguita a spese di alcuni condomini, deve ritenersi innovazione legittima ex art. 1102 c.c. purché non ricorra una limitazione della proprietà degli altri condomini.
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