Nulla la delibera condominiale che approva i lavori straordinari senza istituire il fondo speciale. Il carattere imperativo dell’art. 1135 comma 1, n. 4, c.c. non ammette deroghe e non consente l’eventuale approvazione del preventivo dei lavori straordinari, escludendo a maggioranza la costituzione del fondo medesimo.
Con atto di citazione ritualmente notificato, una proprietaria conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, il Condominio all’interno del quale era ubicato il suo appartamento, al fine di sentire dichiarare la nullità di una delibera assembleare con la quale si erano approvati i lavori straordinari di rifacimento del lastrico solare, del torrino e del locale tecnico posto nelle soffitte comuni, senza la contestuale approvazione del fondo speciale, appositamente previsto e disciplinato dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.
Si costituiva in giudizio il convenuto, eccependo, preliminarmente, la carenza di legittimazione attiva dell’attrice, nonché la tardività dell’opposizione proposta oltre il termine di cui all’art. 1137 c.c., ed insistendo per il rigetto della domanda, siccome infondata in fatto ed in diritto.
Il Tribunale di Roma, Sez. V Civ., con la Sentenza n. 78 del 04 gennaio 2021, ha accolto, sul punto sopra evidenziato, la domanda di parte attrice, annullando la delibera impugnata per la mancata approvazione del fondo speciale, in violazione dell’art. 1135, comma 1, n.4; rigettava le altre domande proposte dall’attrice (in questa sede, come detto, non esaminate) e compensava integralmente le spese di lite.
In particolare, quanto alla presunta carenza di legittimazione attiva dell’attrice, osserva il Tribunale che la stessa ha dimostrato, mediante la produzione di titoli idonei, il proprio status di proprietaria e, dunque, di condòmina pienamente legittimata, per l’effetto, ad agire in giudizio per la rimozione degli effetti per sé pregiudizievoli dell’impugnata delibera.
Quanto alla seconda questione, pure eccepita in via preliminare dal convenuto Condominio, ossia la violazione del termine di trenta giorni per l’impugnazione della delibera, previsto dall’art. 1137 c.c., il Giudice ne osserva l’infondatezza, posto che, ai fini in oggetto, la delibera, per come più avanti si motiverà, dev’essere considerata nulla e, come tale, impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia concreto interesse (Cass. SS. UU., n. 4806/2005)
Nel merito, poi, il Tribunale accoglie pienamente la doglianza esposta dall’attrice, facendo applicazione di un principio consolidato nella giurisprudenza di merito: la delibera, in parte qua, deve senz’altro considerata nulla, avendo l’assemblea autorizzato lavori straordinari senza la contestuale approvazione del fondo speciale (ipotizzabile anche per singoli stati di avanzamento), di un importo pari a quello stanziato per i lavori, ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n.4, c.c.
Sul punto, osserva il Tribunale, non sembrano esserci differenti possibilità interpretative, attesa la funzione della norma in questione, introdotta con la Legge 220/12, la c.d. Riforma del Condominio.
In particolare, specifica il Giudice del merito, la finalità della norma –che fa ritenere la stessa imperativa e non derogabile dalla volontà delle parti- è da individuarsi nella necessità di garantire i condòmini virtuosi dal rischio di dover rispondere, nei confronti del terzo/appaltatore, per l’eventuale morosità di altri, in conseguenza del meccanismo previsto dall’art. 63, disp. att.c.c.
Quest’ultimo, al secondo comma, prevede successivamente all’infruttuosa escussione dei morosi, l’azione del creditore comunque insoddisfatto nei confronti di quelli che –pure- hanno già versato interamente quanto di loro spettanza.
Per eliminare alla radice tale eventualità negativa, il Legislatore, con una norma assai stringente, ha imposto che, addirittura prima dell’inizio dei lavori, siano state già accantonate per intero le somme destinate al pagamento degli stessi. (Trib. Latina, sentenza del 8/2/2018, n.359; Trib. Udine, sentenza del 17/1/2018; Trib. Roma, sentenza del 19/6/2017)
Il Tribunale, infine, chiarisce due ulteriori –importantissimi- concetti: 1) l’obbligo giuridico di costituzione del fondo, sorge, al più tardi, quando l’assemblea conferisce l’appalto e ripartisce i relativi oneri tra i singoli condòmini; 2) affinché sia violato il carattere imperativo della norma, con conseguente nullità della delibera, non è necessario escludere espressamente la costituzione del fondo, ma è sufficiente deliberare opere –per le quali esso sia necessario- senza prevederlo.
Dalle considerazioni che precedono, deriva, dunque, la nullità della delibera impugnata per contrasto con una norma di assoluta portata cogente ed imperativa quale, appunto, l’art. 1135, comma 1, n.4, c.c.
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