Con risposta all’Interpello n. 911-492/2021 la Direzione Regionale della Toscana ha chiarito che il compenso richiesto dall’Amministratore di condomino per lavori straordinari è detraibile, ma a determinate condizioni.
L’Interpello n. 911-492/2021 trova fondamento nel parere reso dal Comitato Scientifico Nazionale di Legal Building Academy, con il quale un Amministratore di condominio richiedeva chiarimenti in merito alla detraibilità del compenso richiesto per le prestazioni svolte in qualità di Responsabile dei lavori.
I precedenti. L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 167 del 2007, con la Risoluzione n. 7 del 2010 e la circolare 7/E del 2017, ha fornito un elenco di prestazioni e interventi suscettibili di detraibilità, ricollegandoli agli «oneri strettamente collegati alla realizzazione dell’intervento edilizio e, pertanto, riconducibili tra i costi indicati, ad esempio, le spese relative allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile».
Con l’interpello 915-154/2007, la DRE Abruzzo, interessata della vicenda, escludeva espressamente i compensi straordinari corrisposti all’Amministratore nel cumulo delle spese soggette a detraibilità.
Successivamente, in occasione della Consulenza giuridica n. 909-7/2017 riconduce le attività poste in essere dall’Amministratore di condominio nell’alveo delle proprie competenze istituzionali, ancorché “estese” all’intervento straordinario, con conseguente esclusione della detraibilità per gli importi straordinari che l’Amministratore applica – in aggiunta al proprio compenso ordinario – per la gestione degli interventi straordinari necessari o deliberati dall’Assemblea condominiale.
Ed invero, in occasione di interventi straordinari in condominio, come nel caso del Superbonus 110%, l’Amministratore di condominio è solito richiedere compensi “ulteriori” rispetto a quello ordinario, in relazione alle prestazioni professionali connesse ad attività amministrative-contabili e agli adempimenti fiscali dallo stesso posti in essere.
Senza entrare nel merito della legittimità di tale compenso, che deve essere sorretto da specifica delibera assembleare, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che detti importi non sono ammissibili al beneficio fiscale, in quanto rappresentano “estensione” delle attività proprie dell’Amministratore di condominio alle attività straordinarie.
In tali casi, infatti, l’Amministratore si limita ad assumere il ruolo di committente dei lavori e cioè di “soggetto per conto del quale l’intera opera viene realizzata”, in quanto il condominio – quale ente di gestione – opera tramite l’intervento dell’Amministratore, che lo rappresenta.
Le attività di natura contabile, amministrativa e fiscale dell’Amministratore poste in essere dall’Amministratore rientrano, pertanto, tra i suoi compiti istituzionali.
Nell’ambito della gestione del cantiere, alle attività e responsabilità proprie del committente si possono individuare delle attività “delegabili”, ricadenti tra quelle proprie del “responsabile dei lavori”.
L’Amministratore andrà quindi a ricoprire due ruoli contemporaneamente: quello di committente (le cui attività di natura contabile, amministrativa e fiscale rientrano nel mandato) e quelle di responsabile dei lavori con gli obblighi e le responsabilità ad esso collegati.
In quest’ultimo caso, l’Amministratore del condominio si trova nella posizione “di garanzia” del rispetto ad una scelta eterodeterminata, in relazione alla quale non potrà agire in autonomia “sostituendo” l’appaltatore che non rispetti i requisiti, ma – al contrario – dovrà rivolgersi nuovamente all’Assemblea perché decida in ordine alla sua sostituzione.
Pertanto, in occasione di opere di manutenzione straordinaria, l’Amministratore del condominio interviene quale “responsabile dei lavori”, sostituendosi – per necessario vincolo organico e funzionale – al Condominio-Committente.
Tale attività potrà essere separata da quella propria del mandato dell’Amministratore, attraverso una specifica delega di funzione (Cfr. art. 16 del D.Lgs. n. 81/2008), che dovrà individuare numero e tipologia delle responsabilità del responsabile dei lavori che vengono affidate, provocando un chiaro ed espresso trasferimento della responsabilità dal Committente al Responsabile dei lavori (Cfr. Cass. pen., Sez. IV, sent. n. 36869 del 22 settembre 2009).
Il compenso aggiuntivo fatturato separatamente e corrisposto all’Amministratore come “responsabile dei lavori” potrà accedere alla detrazione in quanto spesa strettamente collegata alla realizzazione degli interventi agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale diversa ed ulteriore rispetto a quella ordinariamente esercitata in qualità di amministratore di condominio.
Permane, nella lettura della Direzione Regionale, l’evidente esclusione dal beneficio fiscale dei compensi dell’Amministratore di condominio, il cui intervento è senz’altro necessario ed essenziale, ma in quanto operante quale “organo” del Condominio-Committente e, in tal senso, assumendone tutte le responsabilità.
Ma non manca la portata innovativa.
L’Agenzia delle Entrate, infatti, ammette espressamente al beneficio fiscale applicabile (Bonus ristrutturazioni, Ecobonus, Sismabonus, Bonus Facciate e Superbonus) il compenso dell’Amministratore che rivesta l’incarico di Responsabile dei lavori, precisando che la stessa attività – adeguatamente separata da quelle “ordinarie” – può essere ricompresa tra quelle extra-mandato, qualificandola come essenziale ai fini della realizzazione dell’intervento.
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