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Fondo cassa condominiale e ripartizione dei contributi: i criteri previsti dall’articolo 1123 del Codice Civile

Fondo cassa condominiale e ripartizione dei contributi: i criteri previsti dall’articolo 1123 del Codice Civile

La contribuzione del fondo cassa condominiale è regolata dai criteri di cui all’articolo 1123 del Codice Civile, o ogni modifica alla disciplina legale deve essere adottata all’unanimità della compagine.

La vicenda. Il ricorrente lamenta la violazione dell’articolo 1123 del Codice civile nella parte in cui la delibera impugnata dispone che i condomini debbano contribuire tutti in egual misura al fondo cassa per la manutenzione del fabbricato.

Il condominio si difende sostenendo che l’addebito era stato deciso con una precedente delibera, adottata a maggioranza, che aveva istituto il fondo medesimo e approvato il regolamento sulla gestione delle parti comuni introducendo, in entrambi i casi,una deroga ai criteri legali di riparto delle spese.

La ripartizione del fondo cassa. Con il termine “fondo cassa”s’intende una provvista di denaro di cui il condominio si dota per consentire all’amministratore di far fronte con immediatezza a determinate esigenze di spesa.

La sentenza in esame non precisa le esigenze alle quali è destinato il fondo, ma è verosimile trattarsi di un accantonamento per gli interventi di manutenzione ordinaria, non previsto dal legislatore ma pacificamente ammesso in giurisprudenza (Cassazione Civile, sentenza 8167/1997).

Al pari di qualsiasi onere condominiale, la contribuzione del fondo è ripartita ai sensi dell’articolo 1123 del Codice Civile, ossia proporzionalmente al valore delle proprietà individuali; nel caso di una diversa utilità per i condomini, in proporzione all’uso di ciascuno di essi; infine, ove l’utilità sia circoscritta a una parte della compagine, tra i soli membri del “condominio parziale”.

I criteri legali. L’articolo 1123, tuttavia, non figura nell’elenco delle disposizioni inderogabili di cui all’articolo 1138, comma 4 del Codice Civile.

È dunque ammissibile che la disciplina legale sia modificata dall’assemblea, ma soltanto tramite un regolamento a natura contrattuale o una delibera approvata con voto unanime della compagine.

La giurisprudenza, infatti, è ferma nel ritenere che “…il criterio dei valori millesimali possa essere derogato da una convenzione che, per orientamento consolidato, necessita della sottoscrizione di tutti i condomini, ovvero da una deliberazione assembleare adottata all’unanimità dei partecipanti” (Cassazione Civile, sentenza 4844/2017).

Ed è altrettanto consolidata nel sanzionare con la nullità ogni decisione adottata a maggioranza (Cassazione Civile, sentenza 470/2019).

La sentenza. Sulla scorta di quanto sopra esposto, il Tribunale di Bolzano ha gioco facile a dichiarare nulle sia le clausole del regolamento relative una “ripartizione delle spese di manutenzione e gestione di parti comuni per unità abitative anziché in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino”, e così pure la delibera che aveva previsto un contributo fisso dei condomini al mantenimento del fondo “senza successivo conguaglio in misura proporzionale alla luce degli esborsi effettivamente sofferti” (Trib. Bolzano, n. 317/2020).

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Avv. Giuseppe Zangari

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