Con la sentenza n. 11483 del 13 luglio 2026, il Tribunale di Napoli è tornato ad affrontare uno dei temi più delicati della riforma del condominio: la corretta costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. in occasione dell’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria.
La controversia trae origine dall’impugnazione di una deliberazione assembleare con la quale il condominio aveva approvato un importante intervento di ristrutturazione dell’edificio. L’assemblea aveva deliberato anche la costituzione del fondo speciale, ma senza indicarne l’importo definitivo, il numero delle rate, la loro entità, la frequenza dei versamenti e il criterio di ripartizione della spesa tra i condomini. L’importo complessivo dell’appalto, inoltre, risultava ancora incerto poiché subordinato all’eventuale applicazione di uno sconto da parte dell’impresa esecutrice.
Il condomino impugnava quindi la deliberazione sostenendo che il fondo speciale fosse stato istituito solo formalmente, ma privo di tutti quegli elementi che la legge considera essenziali.
Il principio affermato dal giudice
Il Tribunale accoglie la domanda e dichiara la nullità della deliberazione.
La motivazione prende le mosse da un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità: dopo la riforma introdotta dalla legge n. 220 del 2012, il fondo speciale non rappresenta un semplice adempimento contabile, ma costituisce una vera e propria condizione di validità della deliberazione che approva opere di manutenzione straordinaria.
Richiamando espressamente la Cassazione, ed in particolare la sentenza n. 9388 del 2023, il giudice ricorda che la preventiva costituzione del fondo costituisce una garanzia posta a tutela dei condomini e dell’equilibrio finanziario della gestione condominiale. Proprio in ragione di tale funzione, la disposizione dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. assume natura imperativa e la sua violazione determina la nullità della deliberazione.
Perché il fondo speciale non può essere solo “annunciato”
Il vero nodo della decisione non riguarda tanto l’obbligo di costituire il fondo speciale, quanto il contenuto concreto della deliberazione assembleare.
Il Tribunale evidenzia come il fondo possa ritenersi validamente istituito solo quando l’assemblea abbia determinato tutti gli elementi che consentono di individuare con certezza l’impegno economico assunto dai condomini.
In particolare, devono risultare:
- l’ammontare del fondo;
- l’importo effettivo dei lavori;
- l’eventuale articolazione dei versamenti secondo gli stati di avanzamento, purché prevista dal contratto d’appalto;
- il criterio di ripartizione tra i condomini.
Nel caso concreto nessuno di tali elementi risultava compiutamente individuato. L’assemblea aveva approvato un importo ancora indeterminato, aveva indicato esclusivamente una durata complessiva di sei anni senza precisare la periodicità dei pagamenti e non aveva specificato il criterio di riparto della spesa. In queste condizioni, secondo il Tribunale, il fondo speciale non può considerarsi giuridicamente costituito.
Nullità o annullabilità? Una distinzione che continua a produrre effetti
Uno dei profili di maggiore interesse della pronuncia riguarda la qualificazione del vizio.
Il convenuto aveva eccepito la tardività del procedimento di mediazione, assumendo che l’impugnazione fosse soggetta ai termini decadenziali dell’art. 1137 c.c.
Il Tribunale respinge l’eccezione osservando che l’azione proposta riguarda una deliberazione affetta da nullità e non da semplice annullabilità. Da tale qualificazione discende l’inapplicabilità del termine decadenziale previsto per le impugnazioni delle deliberazioni annullabili.
La decisione si inserisce nel solco tracciato dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione, confermando come la categoria della nullità resti circoscritta alle violazioni di norme imperative o ai casi di radicale carenza degli elementi essenziali della deliberazione, ma trovi piena applicazione quando venga disatteso un requisito essenziale imposto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.
Le ricadute operative per amministratori e professionisti
La sentenza offre un’indicazione destinata ad incidere significativamente sulla prassi assembleare.
Non è più sufficiente che il verbale contenga una generica affermazione circa la costituzione del fondo speciale. Occorre, invece, che la deliberazione consenta di ricostruire con precisione l’intera operazione economica approvata dall’assemblea.
Il punto critico è che la funzione del fondo speciale non si esaurisce nella raccolta delle somme necessarie all’esecuzione dei lavori. Esso rappresenta uno strumento di trasparenza, di tutela patrimoniale dei condomini e di certezza dei rapporti con l’impresa appaltatrice. Proprio questa funzione sistemica giustifica il rigore con cui la giurisprudenza continua ad interpretare la disposizione.
Per gli amministratori ciò comporta la necessità di predisporre deliberazioni estremamente puntuali, soprattutto quando il contratto d’appalto sia ancora in fase di definizione o il corrispettivo non sia definitivamente determinato. Per i professionisti chiamati ad assistere i condomini nelle impugnazioni, la decisione conferma invece che la verifica della concreta costituzione del fondo speciale rappresenta uno dei primi profili da esaminare nella valutazione della validità della deliberazione.
Considerazioni conclusive
La pronuncia del Tribunale di Napoli conferma un orientamento che appare ormai consolidato: il fondo speciale previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. non costituisce un adempimento meramente formale, ma uno degli elementi strutturali della deliberazione che approva lavori straordinari.
Il problema, dunque, non è stabilire se il fondo debba essere istituito — su questo il legislatore non lascia margini di dubbio — bensì comprendere che esso deve essere deliberato con un contenuto sufficientemente determinato da rendere certo l’impegno economico assunto dai condomini. Quando tale requisito manca, viene meno uno dei presupposti di validità della deliberazione stessa.
La decisione del Tribunale di Napoli si inserisce coerentemente nel percorso interpretativo inaugurato dalla riforma del 2012 e sviluppato dalla Corte di cassazione, rafforzando un principio destinato a incidere sempre più sulla qualità della gestione assembleare e sulla corretta governance del condominio.
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